Piyasalarda kriz mi var, durgun mu, yoksa normal mi? Bakalım.
2024 yılı ilk çeyreğini geride bıraktık. TUİK verileri ile piyasaların ne durumda olduğunu birlikte görelim.
İpotekli satılan sıfır konutlar:
Kredi faizlerinin yüksek olması nedeniyle satılan konut sayısı etkilenmiş ve ipotekli sıfır konut satışları 2024 yılının ilk üç ayında artış görünmesine rağmen bir önceki yılın ilk üç ayına göre %65,33 oranında düştüğü görülüyor. İpotekli konut alımında peşinat tamamlama kredisi kullanıldığını düşünüyorum. 50.000 TL kredi kullansanız bile sayısal olarak ipotekli konut satış grafiğinde yer alırsınız. Burada kriz var diyelim.
Peşin satılan sıfır konutlar:
Peşin alınan sıfır konut sayısında bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,17 oranında artış görülüyor. Güzel bir gelişme.
İpotekli II. el konutlar:
Kredi oranlarının yüksek olması II. el konut piyasaları da etkilenmiş ve bir önceki yılın ilk üç ayına göre %53,96 oranında düştüğü görülmektedir. Burada da peşinat tamamlama kredisi kullanıldığını düşünüyorum. Gidişat iyi değil.
Peşin satılan II. el konutlar:
Birikimlerini II. el konut almak için değerlendirenlerin oranı önceki yılın aynı dönemine göre %11,91 oranında artış olduğu görünüyor. Satılan bu konutların ihtiyaç amacıyla alındığını değerlendiriyorum. Peşin alımlar iyi gidiyor.
Toplam satılan konutlar:
Satılan konut sayısını genel olarak değerlendirirsek, bir önceki yılın aynı dönemine göre %7 oranında düşüş olduğu görünmektedir. Verilere göre toplam satılan konut rekorumuz 3.674 adet ile 2021 aralık ayında, en az satılan konut sayısı ise 666 adet ile 2020 nisan ayında gerçekleşmiş. Düşüş oranı devam ederse yıl sonu ortalamayı yakalayamayız.
Konut alım tercihleri:
2024 ilk üç aylık konut alım tercihlerine göre, alıcıların %15,11 oranı peşinat tamamlama kredisi ile, %84,89 oranı ise peşin almayı tercih etmiş.
Eskişehir’de yıllık satılan konut sayısı ortalama olarak 21-22 bin adet seviyesinde. 2023 yılında ortalamanın altında (19,542) bir satış gerçekleşti. 2023-2024 yılının ilk çeyreğinde ki verilere göre; ipotekli satışlarda düşüş, peşin alımlarda ise artış devam ediyor. Moral bozmayalım ve piyasalar normal diyelim.
Piyasalarının emilim durumuna da bakalım. Pazar durumu nasıl?
Eskişehir konut piyasası halen alıcı pazarında olduğu görünüyor. Bilmeyenler için pazar tarifini tekrar yapalım.
Alıcı Pazarı Nedir?
Alıcı sayısının az, satılık mülklerin çok olduğu bir pazar tipidir.
Satıcı Pazarı Nedir?
Satılık mülk sayısının az, alıcı sayısının çok fazla olduğu bir pazar tipidir.
(Pazar durumuyla ilgili ayrıntılı bilgiyi önceki makalelerimde bulabilirsiniz.)
Konut ilan sayılarını en çok ilana sahip dört ayrı ilan sitesinden aldım. İlan sayısı çok sağlıklı değil. Çünkü aynı taşınmazı onlarca emlak işletmesi ilana verebiliyor ve bunları tespit edemiyorum. Ancak Elektronik İlan Denetim Sistemi (EİDS) devreye girdiğinde piyasaların hangi pazar durumunda olduğunu sağlıklı olarak tespit etmek mümkün olacak.
Konut piyasaları satıcı pazarına doğru yavaşta olsa ilerliyor. Kısaca çok uzak olmakla birlikte tünelin ucunda ki ışığı biraz görüyor gibiyim.
Konutların ilanda kalma süresi.
Bazı ilan siteleri taşınmazların ilk ilan tarihini alıcılara göstermiyor ve ilanlar her yenilendiğinde güncel tarih ile yeni ilanmış gibi alıcılara sunulmaktadır. Eğer bu sitelerden verileri toplarsanız ilk ilan tarihini bilebilirsiniz. Örneğin Akarbaşı bölgesinde ilk ilan tarihi 2022 yılı olan 12 adet, Vişnelik bölgesinde ise 4 adet konut halen satılmayı bekliyor.
Emilim sistemi ile veriler üzerinde yaptığım hesaplamalarda, Eskişehir’de konutların ortalama ilanda kalma süresinin 2023 yılı için 10 ay, 2024 ilk çeyreğinde bu süre 13 ay olarak tespit edilmiştir.
Satılık konut piyasası?
Konutların piyasa fiyatlarından bahsetmezsek olmaz.
İlan sitesinden aldığım verilere göre Eskişehir’de konut fiyatları m2/TL bazında yükselmeye devam ediyor.
Bazı mahallerde aylık artış/azalış oranları
Konut satın almadan önce doğru konut, doğru fiyat olup olmadığı ile kira çarpanı fiyatını kontrol etmeyi ihmal etmeyin. Gerekiyorsa bir danışman desteği alabilirsiniz.
Yabancılara konut satışı?
TUİK verilerine göre 2015 yılından itibaren ilimizde yabancılara satılan konut sayısı 1.265 adet. 2022 haziran ayından bugüne kadar yabancılara konut satışı olmadığı görülmüştür.
Kiralık konut piyasası?
Kiralık konut piyasasında da m2/TL birim fiyatları artmaya devam ediyor.
Eskişehir geneli ortalama kira m2/TL birim fiyatı mart ayı 120 TL görünse de bölgesel incelemede ortalama fiyatların yüksek veya düşük olduğunu görebiliyoruz. Örneğin, bugün Arifiye ortanca kira 107,56 m2/TL , Akarbaşı için 125 m2/TL’dir.
Eşyalı verilen kiralık konut sayısında artış var.
Eşyalı olarak kısa süreli verilen kiralık konut sayısında artış olduğunu gözlemliyorum. Kısa dönem kiraya verilmesi ve süre sonunda kiracının daireyi boşaltması sonrası tekrar güncel kira değerinden kiralık ilanı verilmektedir.
Konut satın alalım mı?
İhtiyacınız varsa, doğru konutu ve doğru fiyatı bulduysanız hemen alın diyebilirim.
Eğer konut alayım, kiraya vereyim, birkaç yıl sonra satayım, daha çok kazanayım, üstüne biraz daha koyup veya biraz kredi çekip daha iyi bir konut alırım gibi bir düşünceniz varsa, piyasaları çok iyi takip etmeniz ve hatasız matematik yapmalısınız.
Konut dışı piyasalarda durum nasıl?
Arsa, arazi ve ticari mülk satış sayılarıyla ilgili TUİK verileri açıklamadığından elimizde veri bulunmuyor. Ancak tapu işlem grafiklerine baktığımız da sadece tahmin edebiliyoruz. Tahminim gerçekçi olmayacağından ayrıntılı açıklama yapabilmem mümkün değil.
Örneğin, 2024 yılı içinde Odunpazarı ilçesinde 2.578 adet satış işlemi yapılmış. Satılık konut sayısını (1.643) işlem sayısından çıkardığımız da geriye kalan 935 adet işlemin arazi, arsa ve ticari mülk satışı olduğunu değerlendiriyorum. Ancak ayrıntıları bilemiyorum.
Sonuç olarak; İhtiyacınız varsa, doğru konutu ve doğru fiyatı bulduysanız hemen alın diyebilirim.
Taşınmaz almak isteyenlerin burada hissi ve kararı önemli. İyi bir matematik yapıp yatırım araçları içinde size en fazla kazandıran veya yatırımlarınızı koruyan emtianın hangisi olduğunu kendiniz veya danışmanınız ile birlikte karar vermelisiniz.
Genel olarak Eskişehir’de alıcı pazarı hâkim. Bölgesel olarak pazar durumu değişmektedir. Örneğin; Akarbaşı 2022 yılında satıcı pazarında (1,32) iken 2023 yılında normal (5,22) seyirde ve alıcı pazarı sınırında olduğunu görüyorum.
Emlak piyasası ekonomi politikaları kararlarından etkileniyor ve piyasalar uygulanan kararlara göre olması gerektiği gibi hareket ediyor.
---
(Yukarıdaki yorum ve düşüncelerim kişisel görüşlerim olup, bu bilgilerin kullanılmasından dolayı meydana gelebilecek zararlardan sorumlu olmadığımı beyan ediyorum.)
---
Soru ve görüşleriniz için yazabilirsiniz. arfmin@gmail.com
---