TUİK tarafından açıklanan konut satış verilerini bu sefer daha ayrıntılı olarak inceleyip yorumlamaya çalışacağım.
Genel konut satışları
2015-2022 yılı arası satılan konut sayısı ortalaması 22.076 adet görünürken 2023 yılında satılan konut sayısı Ekim ayı itibariyle 16.063 adet olarak gerçekleşmiş. Eğer Kasım ve Aralık ayı içinde en az 6.000 adet konut satılırsa yıllık ortalamayı yakalayabiliriz. Eğer düşük olarak gerçekleşirse 2023 yılını son yedi yılın en kötü geçen konut piyasası olarak ilan edebiliriz.
Ayrıntılı konut satış verileri
Piyasaları daha iyi anlayabilmek için satılan konut sayılarına hem dar çerçeveden hem de büyük çerçeveden bakacağız.
İpotekli satılan sıfır konut, peşin satılan sıfır konut, ipotekli satılan II. el konut ve peşin satılan II. el konutlar olarak ayrı ayrı değerlendireceğiz.
- ipotekli satılan sıfır konut piyasası:
2022-2023 yılı verilerini karşılaştırdığımızda; kredi oranlarının yüksek olması ipotekli konut satışlarını etkilediği görülüyor. Genel olarak elinde birikimleri olan kişilerin ödeyebilecekleri şekilde kredi çekip sıfır konut aldıklarını söyleyebiliriz.
2013-2023 arası
2013-2023 yılları arası ipotekli konut satış oranlarının kredi faiz oranlarının etkisi görülmekte ve kredi aylık ödemelerin yüksekliği nedeniyle kredili konut satışlarının azaldığını görebiliriz.
- Peşin satılan sıfır konut piyasası:
Peşin satılan sıfır konut sayılarına baktığımızda piyasaların son iki yılda çok fazla etkilendiği görünmüyor. Burada konutların hangi amaçla veya kaç tanesinin ihtiyaç nedeniyle satın alındığını bilemiyoruz.
Bazı konutların kat karşılığı sözleşmelere göre yapım şirketine, iş ve malzeme karşılığı diğer işletmelere, arsa sahiplerine düşen birden fazla konutun eşine veya çocuklarına satıldığını düşünebiliriz. 2022 yılı Aralık ayı satış oranının yüksek olması benim böyle düşünmeme neden oluyor.
2013-2023 arası
Sıfır konut satışları son iki yıllık satış oranları normal görünse de 11 yıllık dönemde satış oranlarının düşüş eğiliminde olduğunu görebiliyoruz.
2013-2023 yılları arası peşin satılan sıfır konut satışlarının 2019 yılından itibaren düştüğü görülmektedir. Aslında bu verileri aynı yıl imal edilen sıfır konut sayıları ile karşılaştırmak gerekir. 2023 yılı bitiminde bu çalışmayı yapacağım.
2023 son iki ayında olabilecek satışlar sonrası bu yılın yaklaşık 3.600 – 3.650 adet arasında kapanacağını düşünüyorum.
- ipotekli satılan II. el konut piyasası:
İkinci el ipotekli konut satışları dalgalı seyir izlese de genel olarak birikimleri olan kişilerin ödeyebilecekleri şekilde kredi çekip ikinci el konut aldıklarını düşünebiliriz.
İkinci el ipotekli konut piyasası yüksek kredi faizleri nedeniyle düşüş eğiliminde.
2013-2023 arası
2013-2023 yılları arası ipotekli II. el konut satış oranlarının kredi faizlerinin etkisi görülmekte ve kredi aylık ödemelerin yüksekliği nedeniyle kredili konut satışlarının dalgalı seyir ile birlikte azaldığını görebiliriz. Burada alıcılar birikimlerinin üstüne ödeyebilecekleri şekilde kredi çekip konut almak için piyasaları incelediklerini ve bütçelerine uygun buldukları doğru konutu satın aldıklarını söyleyebilirim.
- Peşin satılan II. el konut piyasası:
İkinci el konut satışları da dalgalı seyir izlese de genel olarak birikimlerini korumak isteyen veya ihtiyacı olan kişilerin konut satın almaya devam ettiğini söyleyebilirim.
İkinci el peşin satılan konut piyasası normal görünüyor.
2013-2023 arası
2013-2023 yılları arası verileri incelediğimizde, II. el konut piyasası düşüş eğiliminde olsa da cazibesini koruduğu görülüyor.
Toplam satış oranlarına göre alıcıların hangi konutları tercih ettiğine bakalım.
2013-2023 arası
Enflasyon, sıkı para politikası, mevduat ve kredi faiz oranları ile hane halkı aylık gelirleri konut piyasasını ve konut tercihlerini oldukça etkiliyor. Bu etkenlerin konut tercihlerini nasıl etkilediğini yukarıdaki verilerde görebiliyoruz.
TCMB Konut Fiyat Endeksi.
TCMB konut fiyat endeksi iki ay geriden geliyor ve açıklanan son veriye göre yavaşlayan konut fiyat artışlarının yatay seyir durumuna girdiğini görüyoruz. Eylül ayı için geçiş verileri hesaplayıp 47,4 puan artışı öngörmüştüm ve öngörüm oranında da artış olmuş.
Konut fiyat endeksini aylık açıklanan enflasyon verileri ile karşılaştırdığımızda, konut fiyat artışlarının aylık enflasyon verileri altında bir seyir izlediği görülmektedir.
(Konut fiyat endeksini, konut değerleme çalışmalarımda güncel emsal veri bulamadığımız zaman, geçmiş dönemlerde satılmış emsal konutların değerini günümüze getirmek için kullanıyorum.)
Türkiye geneli satılan konut sayısında durum nasıl?
Sonuç:
Verilere hem dar çerçeveden hem de büyük çerçeveden baktık.
Son iki yıllık verilere bakıp "Kriz yok, kriz yok" diyordum. Krizi görebilmek için büyük çerçeveye bakmak gerekiyormuş.
Büyük veri bize, konut fiyatları ile kredi faizlerinin yüksek olması nedeniyle alıcıların konuta ulaşımlarının zorlaştığını gösteriyor.
Konut alım satımları devam edecek ama piyasaların uzun bir süre normal seyrine girmeyeceğini düşünüyorum.
Emlak piyasası; bir gecede meydana gelebilecek değişimler, alınan veya alınacak kararlar, kredi faizleri ile döviz kur değişimleri gibi çeşitli etkenler kapsamında en deneyimli danışmanları bile sarsabilecek iniş çıkışlarla dolu büyüleyici bir sektördür.
Kaynak: TUİK ve TCMB
**
(Yukarıdaki yorum ve düşüncelerim kişisel görüşlerim olup, bu bilgilerin kullanılmasından dolayı meydana gelebilecek zararlardan sorumlu olmadığımı beyan ediyorum.)
Eskişehir konut piyasasına ilişkin anlık paylaşımlarımı Whatsapp kanalımdan https://whatsapp.com/channel/0029VaARymjIiRosFc0KKH1S takip edebilirsiniz.