Genelde söylenen şu; “piyasalar çok durgun!” “Eyvah” diyorum içimden. Çoğu kişi durgunluktan söz edince, “sanırım konut piyasası bu sefer çok kötü” diye aklımdan olumsuz düşünceler geçiyor.
Bu sefer heyecanla açıklanacak TUİK konut satış verilerini beklemeye başlıyorum.
Bugün (16.10.2023) satılan konut verileri açıklandı ve aşağıda görüldüğü gibi Eylül ayı durgun geçmemiş.
EYLÜL AYI VERİLERİ
İpotekli sıfır konut: 45 adet
İpotekli ikinci el: 155 adet
Peşin sıfır konut: 431 adet
Peşin ikinci el konut: 1.066 adet
Son üç yılın 9 aylık satılık konut ortalaması 15.707 adet. Bu yılın 9 aylık toplamı ise 14.946 adet. Bu rakamlara göre konut satışlarında kriz, durgunluk gibi olumsuzluktan bahsetmek mümkün değil. İhtiyacı olan uygun fiyatlı konutları satın almaya devam ediyor.
Kısaca Eylül ayı satılan konut verilerine baktığımızda ilimizde herhangi bir kriz görünmüyor.
"Kriz var, piyasalar durgun" diyenlere şu tespitimi söyleyebilirim.
“İlimizde konut satışlarında kriz yok, satılık konut sayısından fazla emlak danışmanı var.”
Geçenlerde dört ilan sitesinde bir araştırma yaptım. İlimizde emlak danışmanı olarak faaliyet gösteren ve tespit edebildiğim yaklaşık 1.600 emlak danışmanı var. Muhtemel sayının daha fazla olduğunu düşünüyorum.
Gayrimenkul piyasalarını söylemlere göre değil, TUİK tarafından açıklanan resmi verilere göre konuşmalıyız.
Satılık konut piyasası.
Satılık konut piyasası normal seyrine göre devam ediyor. M2/TL bazında ortalama değerlerde geçen aya göre yaklaşık %5 oranında artış olduğunu görüyorum. Ancak geçmiş zamanlara göre artış oranı yavaşlamış durumda. “Konut fiyatları düşer mi?” diye soranlara “hayır düşmeyecek” diyebilirim. Sadece tekil olarak sönümleyebilir.
Konut piyasası verileri üzerinde analiz çalışması yaparken karşıma ilginç sonuçlarda çıkıyor. Benzer özelliklerde iki mahalle arasında kira çarpanı arasında büyük fark oluştuğunu gördüm.
Birinde kira ortalama değeri yüksek, satılık konut ortalama değeri düşük. Diğerinde ise tersi bir durum oluşmuş. Kira çarpanları arasında fark oluşmasının nedeni ise konut piyasalarının mülk sahipleri tarafından belirleniyor olması diyebilirim.
Kiralık konut piyasası.
Kiralık konut piyasasında çok fazla bir değişiklik yok. Kira değeri m2/TL birim fiyatları 90-100 m2/TL aralığında seyrediyor. Uzun süre satılamayan ve kiralık konut piyasasına giren konutlar nedeniyle kiralık konut sayısı artmaya devam ediyor ve kış mevsimi yaklaştığından dolayı da merkezi ısıtma sistemine sahip bazı konut değerlerinde düşmeler görülüyor. Örneğin. 7.ayda 12.000 TL’den ilana çıkan merkezi sistem bir konutun aylık kira değeri şu an 4.000 TL’ye düşmüş durumda.
**
Yukarıda araştırma sonuçlarına göre çok fazla emlak danışmanı olduğundan bahsetmiştim. Kesin rakamı tespit edebilmek oldukça zor. Resmi veriler Ticaret Bakanlığı, Mesleki Yeterlilik Kurumu ve SGK’da bulunuyor. Bu veriler de kamuoyuna açık değil. Bu nedenle resmi olarak ilimizde kaç tane emlak danışmanı hizmet veriyor bilmiyorum. Sadece ilan sitelerinde bulunan açık verilere göre muhtemel emlak danışmanı sayısını görebiliyoruz.
Araştırma yaparken ilginç verilere de ulaştım.
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik emlak işletmelerinin ve ilan sitelerinin ne şekilde çalışacaklarını net olarak açıklamıştır.
Araştırmalarımda, Yönetmelik hükümlerine çoğunlukla uyulduğunu görmekle birlikte mevzuata aykırı olarak faaliyet gösterenlere de rastladım.
- Yetki belgesi iptal edilmiş olup halen ilan yayımlayanlar,
- Yetki belgesi olmamasına rağmen ilan yayımlayanlar,
- Yetki belgesi var ancak belgede yazan işletme adı ile değil, başka isim kullanıp ilan yayımlayanlar,
- Yetki belgesi var ancak yetki belgesi sahibinin ilan sitesinde listelenen danışman listesinde ismi yok.
Eğer bir emlak işletmesinden yasal ve hukuki kapsamda hizmet almak istiyorsanız yetki belgesi olup olmadığını ve varsa Ticaret Bakanlığı web sitesi / e-işlemler / Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi / menüsü üzerinden doğrulamayı ihmal etmeyin.
**
Not: Eskişehir konut piyasaları verilerinde anlık yaşanan değişimleri paylaşmak amacıyla Whatsapp kanalı kurdum. Takip ederseniz anlık yayımladığım piyasa verilerini içeren bilgilerden faydalanabilirsiniz.
Katılmak için: https://whatsapp.com/channel/0029VaARymjIiRosFc0KKH1S