Peki, bir emlak danışmanından destek almayı düşündünüz mü? Bu konuda size eksiksiz olarak bilgi verebilecek ehil kişi deneyimli bir emlak danışmanıdır. Seçeceğiz danışman herhangi bir taşınmazın hikâyesini okuyabilecek veya değerlemesini yapabilecek bilgi ve tecrübeye sahip olmalıdır.
Biz ALLES Gayrimenkul olarak bir konut satışına aracılık etmeden önce aşağıda belirttiğim bütün incelemeleri yapıyoruz ve alıcıların doğru gayrimenkulü almalarına aracılık ediyoruz.
Eğer bir emlak danışmanından destek almak istemiyorsanız aşağıda paylaştığım bilgi, birikim ve deneyimlerimden faydalanabilirsiniz.
Konutlar iki şekilde satın alınmaktadır. İkamet etmek için veya kira geliri elde etmek içindir. Ancak birikimlerini enflasyon karşısında korumak isteyen bazı gerçek ve tüzel kişiler yatırım amacıyla gayrimenkul satın almaktadır. Günümüzde barınma amacıyla inşa edilen yapılar adeta yatırım aracına dönüşmüştür.
- Bina durumu: İkamet amacıyla satın almak istediğiniz konutu gezmeden önce binada bulunan bodrum, dış cephe yalıtımı, sığınak ve çatı bölgelerini kontrol etmelisiniz.
Bodrum rutubetli, ıslak veya rutubet kokuyorsa, kiriş ve kolonlar üzerinde paslı, çürümüş demirler görünüyorsa konutu gezmeden binadan ayrılabilirsiniz. Bodrumlarda görülebilen bu tür olumsuzluklar bina güvenliğini ve kullanım süresini olumsuz etkileyecektir. (Eğer yatırım için alıyorsanız bu olumsuzlukları görmezden gelebilirsiniz.)
Çatı, dış cephe yalıtımı veya ciddi tadilat gereken hususlar varsa bu masraflar aksine bir sözleşme yapılmamışsa size ait olacaktır.
Binada/sitede çalışanlar varsa bunların emekli olması durumunda ödenecek tazminattan artık siz sorumlu olacaksınız.
- Fiyat önemli: Acaba değerinde mi alıyorum? Bu sorunun cevabını resmi olarak gayrimenkul değerleme uzmanları ile gayri resmi olarak işinin ehli ve bölgeyi çok iyi tanıyan deneyimli emlak danışmanları verebilir.
- Temiz tapu: Tapu üzerinde satışa engel olabilecek şerhler olmamalıdır. Var olan şerhleri web tapu üzerinden alınacak tapu kayıt belgesi üzerinde görebilirsiniz.
- Emlak vergisi: Belediye emlak borcu olmamalı ve bulunduğu yıl emlak vergisinin tamamı ödenmiş olmalıdır. Konutu satın aldıktan sonra belediyeye emlak beyannamesi vermeyi ihmal etmeyin.
- İntikal: Miras kalan bazı konutlar mirasçılar adına tescil edilmeden satışa konu olabiliyor. Ancak mirasçılar adına intikali yapılmamış taşınmazların tapu nezdinde devri mümkün değildir.
- Lokasyon: Çalışıyorsanız işyerinize, çocuğunuzun okuluna ulaşımı, alışveriş, sosyal mekânlar, park ve yürüyüş yerleri gibi olanaklara yakınlığına bakmanızı önerebilirim.
- Arazi yapısı: Ev alıcıların çoğu iklim felaketi risklerini göz önünde bulunduruyor ancak bir şey olmaz” düşüncesiyle buna göre hareket etmiyor. Dere kenarlarına, dere yataklarına veya orman yakınlarına inşa edilmiş yapılar olası sel ve yangınlardan ilk etkilenecek yerlerdir. Heyelan riskini de unutmamak gerekir.
- Demografik yapı: Tercihinizi kendiniz değerlendirmelisiniz.
- Güneş: Evler doğu, batı ve güney bölgeden güneş alır. Tamamı kuzeye bakan bir mülk çok fazla güneş almaz. Bu tercihleriniz iklim bölgelerine göre değişebilir.
- Otopark: Arabanız varsa park yeri bulmada sorun yaşanmayacak bir yer olmalı.
- Güvenlik: Güvenlik endişeniz varsa siteden ev almayı düşünebilirsiniz. Site aidatları kontrol edilmeli.
- Isınma: İklim koşullarına göre bölgeler farklılık göstermekle birlikte çok soğuk iklimi olan bölgelerde merkezi ısınma sistemi bulunan konutları tavsiye edebilirim.
- Binada oturan var mı?: 8 daire bulunan bir binada 7 daire sahibi yurt dışında bulunuyorsa kendinizi bina sahibi sayabilirsiniz. En büyük probleminiz ısınma olacaktır.
- Balkon: Pandemi döneminde büyük bir ihtiyaç olduğunu gördük. Mutlaka olmalı.
- Banyo: En az 2 tane banyosu olmalı.
- Ofis odası: Evden çalışanların bu seçeneği unutmaması gerekir.
- Alt yapı: İnternet olmayan ev yok gibi. Operatör seçeneğiniz olmalı.
- Numarataj: Konut satın alanların bakmadığı önemli bir konu. Acaba tapu üzerinde numarası yazılı konutu mu satın alıyorsunuz?
Binalarda iç kapı numaraları soldan başlamaktadır. Kat irtifakı kurulurken önce konutlara daha sonra iş yerlerine numara verilir. Bina cephesini önünüze aldığınızda kapı numaralarının soldan başlaması yönetmelik gereğidir.
Numara hataları daha çok eski yapılarda karşımıza çıkmaktadır. Bazı yeni yapılarda da olabilmektedir. Numarataj hatası genellikle banka kredi talepleri sonra yaptırılan ekspertiz raporu sonucu ortaya çıkmakta ve kredi talebi bu hatadan dolayı reddedilmektedir. Oysa aynı yapı peşin satın alınsaydı bu sorun ortaya çıkmayacaktı.
Alacağınız konut veya blok numarasının doğru olup olmadığını onaylı mimari projeyi inceleyip öğrenebilirsiniz.
- Bina yaşı: Binaların doğum tarihi yapı ruhsatı tanzim tarihidir. Yapılar, yapı ruhsatında belirtilen tarihte geçerli olan yönetmeliğe göre inşa edilir ve yapı ruhsatı süresi beş yıldır. Süresi dolan ruhsatlar en fazla iki sefer yenilenebilir. Bu nedenle örneğin 10 yıl önce ruhsatı alınan ve bu süre sonunda oturuma hazır hale gelen bir yapıya sıfır yaşında diyemeyiz. Çünkü bu yapı 10 yıl önce doğmuştur ve 10 yıl öncesinin inşaat teknikleri kullanılmıştır.
Çok eski yapıların yapı ruhsatlarını arşivde bulabilmek zor olabilir veya bulunamayabilir. Tadilat görmüş bazı yapıların dış cephe yenilemesi nedeniyle bina yaşını tahmin etmek oldukça zor olmakla birlikte bölgesini çok iyi tanıyan emlak danışmanları yapı ruhsatına bakmaksızın binaların bazı özelliklerden bina yaşını kolaylıkla tahmin edebilmektedirler.
Örneğin, cephe mimarisi, su basman yüksekliği, otopark girişi ve yüksekliği, asma katlar, birbirine benzemeyen mesken pencereleri, mutfak dolapları, kurşun metal çatı olukları, çatı veya balkonlarda bulunan uydu antenler, duvara monte edilmiş mutfak bataryası, kalorifer petekleri, sonradan eklenmiş kombi tesisatı, balkon demirleri, asansör kapıları gibi bazı bina elemanları size tahmini yaşını fısıldayacaktır.
2021 sonrası yeni yapılarda ise barkod sistemine geçilmiş olup bina girişine asılan yapı tanıtım levhasında ki bu barkod sayesinde bina yaşına ulaşabilirsiniz.
- Eski yapılar: 1999 depremi sonrası yapıları ikiye ayırdık. Deprem öncesi ve sonrası.
Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik 06 Mart 2007 tarih ve 26454 sayılı Resmi Gazete’de yayımlandı. Bu tarihten önce alınan yapı ruhsatları ile inşa edilen binaların en geç 2009 tarihinde bittiğini varsayarsak 2009 sonrası inşa edilen binaların daha sağlam olduğunu düşünebiliriz. Daha sonra bu yönetmelik 18 Mart 2018 tarih ve 30364 (Mükerrer.) sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği ile yürürlükten kaldırılmıştır.
Her eski yapının riskli olduğunu söylemek hatalı bir ifadedir. Ancak eski bir daire almadan önce dayanıklılık raporu olup olmadığı veya güçlendirme yapılıp yapılmadığını bilmek alıcılar için önemlidir.
Eğer yatırım amacıyla eski yapı satın almak istiyorsanız mevcut imar durumuna da bakılmalıdır. Eski yapılar yıkılıp yenilendiğinde emsal yapıların değerine ulaşırlar.
- İmar durumu: İmar planları her zaman değiştirilebilir. Eski veya yeni, kontrol edilmesinde fayda var. Belediyelerin e-imar hizmetinden faydalanabilirsiniz.
- İskân durumu: Yapıların büyük çoğunluğu iskânı olmayan ve kat irtifak tapuludur. Kat irtifaklı olup mevcut yapı ruhsatı ve projeye uygun inşa edilmiş, çeşitli zamanlarda çıkartılan af veya yapı kayıt belgesi ile elektrik/su aboneliği yapılmışsa iskân durumunu görmezden gelebilirsiniz. Yapı kayıt belgesi alınmışsa kat mülkiyetine de geçebilirsiniz.
Bugün yeni yapılar için yapı kullanma izin belgesi alınmadan elektrik/su abonelikleri yaptırmanız mümkün değildir.
- Mimari proje: Ruhsatlı bütün yapılar onaylanan mimari projeye göre inşa edilir. Bu projede kat planları ve ortak kullanım alanları belirtilmiştir. Eğer ortak alanların, örneğin kapalı otoparkın işyerine, sığınağın veya terasların konutlara dahil edildiğinden şüphe ediyorsanız konut satın almadan önce lisanslı bir gayrimenkul değerleme uzmanından profesyonel destek alabilirsiniz. Son yapılan düzenlemeye göre brüt alanı 1-149 m2 arası olan bir konutun değerleme ücreti 3.750 TL'dir.
Gayrimenkul değerleme uzmanı ilgili kurumlarda yapacağı kapsamlı bir araştırma sonucu size yapı hakkında yazılı bir rapor sunacak ve olası değerini de ayrıca belirtecektir.
- Yapı kayıt belgesi: 11/05/2018 tarih ve 7143 sayılı Kanun ile İmar Kanununa eklenen Geçici 16. madde kapsamında imara aykırı inşa edilmiş yapı ve eklentilere af getirildi. Bu düzenleme kapsamında imara aykırı inşa edilmiş yapılar yıkılmaktan ve idari para cezalarından kurtuldular.
Ancak yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Bu kapsamda yapı kayıt belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanacaktır.
Burada yapı kayıt belgesinin neden alındığı da önemli. Belediye arşivinde bulunan yapıya ait ruhsat dosyasını inceleyebilirsiniz. Yapı projeye uygun ve genel iskân raporu varsa sorun etmeyin. Eski yapılarla birlikte iskânı alınmamış bazı yeni yapıların elektrik su aboneliklerinin yapılması ile kısa yoldan kat mülkiyetine geçmek için de yapı kayıt belgesi aldıklarını söyleyebilirim. Bu nedenle her yapı kayıt belgesi olan yapıların imara aykırı olduğunu düşünmek hatalı olacaktır.
Ancak, bazı yapıların yapı kayıt belgesi sayesinde bodrum, garaj, sığınak ve çatı katlarının konuta veya işyerine, dubleks konutların iki ayrı daireye çevrildiğini unutmayalım. Bu şekilde olan yapılarda fazladan konut, işyeri veya alan kazandıklarını düşünseler de o binada kat maliki olan kişilerin ileride mağdur olmaları kaçınılmaz olacaktır. Şöyle ki; binanız 4 bağımsız bölüm, 4 katlı ve 4 kata imarlı, çatı katına bir konut daha eklediler veya bodrumu konuta çevirdiler. Daha sonra yapı kayıt belgesi alıp bu yerlere tapu çıkarttılar. Bu durumda malik sayısı artmış oluyor. Gelecek bir zamanda binanızı yenilemek istediğinizde mevcut arsaya 4 değil 5 bağımsız bölüm sığdırmaya çalışacaksınız. Eğer hak kaybı olmadan bütün bağımsız bölümler sığıyorsa sorun yok.
Yukarıda belirttiğim hususlar kapsamında, emlak danışmanları yetki aldıkları konut ve işyerini detaylı bir şekilde inceleme yapmaları ve alıcılara doğu bilgi vermeleri önemlidir. Bu sayede satıcılar ne sattığını, alıcılar ise ne aldığını bilirler.
Bütçe.
Bir taşınmazı satın almaya karar verdiğinizde satış tutarı haricinde aşağıdaki ek giderleri bütçenize eklemelisiniz.
- Tapu harcı: Alıcı ve satıcı arasında yapılacak anlaşmaya göre tapu harcının nasıl ödeneceği kararlaştırılmalıdır. Tapu Müdürlüğüne beyan edilen satış tutarının alıcı ve satıcı olarak ayrı ayrı binde 20 oranında tapu harcı ve döner sermaye bedeli ödenecektir. Eğer konut kredisi kapsamında ipotekli satış olacaksa iki kat döner sermaye bedeli ödenecektir.
- Emlak işletmesi hizmet bedeli: Satıcı, alıcı ve emlak işletmesinin katılımı ile düzenlenen alım satıma aracılık sözleşmesi kapsamında alıcı ve satıcı ödeme tutarı üzerinden KDV hariç yüzde 2 oranında ayrı ayrı hizmet bedeli ödenecektir.
- Tadilat: Satın alacağınız ev içinde bazı tadilatlar yapmanız gerekebilir. Bütçenizi bu giderlere göre oluşturmanız gerekir.
Buraya kadar okuduğunuz için teşekkür ederim. Bu makaleye ilişkin sorularınızı arfmin@gmail.com adresine gönderebilirsiniz.