Son dönemlerde hızla artan kiracı ve ev sahibi arasındaki uyuşmazlıklarda ,tarafların haklarını bilmeleri çok elzemdir. Bundan dolayı yazmaya başladığımız haber dizinimizde bu hafta kira sözleşmesinin kiracıdan kaynaklanan sebeplerle sonra ermesi durumlarından olan
· 1-Tahliye Taahhütnamesi
· 2-Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması’’ konularını yazacağım.
· 1-Tahliye Taahhütnamesi
Çoğu zamanda ev sahipleri belirli şartların varlığı halinde kiracıları daha kolay şekilde kiralanan taşınmazdan çıkarabilmek için kiracılarına tahliye taahhütnamesi imzalatmaktadırlar. Buna rağmen tahliye taahhütnamesinin şartlarını ve tahliye taahhütnamesi imzalanırken nelere dikkat edilmesi gerektiğini bilmeyen ev sahipleri ve kiracılar günün sonunda yine mağdur olabilmektedirler Peki tahliye taahhütnamesi imzalanırken ev sahipleri ve kiracılar nelere dikkat etmelidir.
Öncelikle tahliye taahhütnamesi nedir ve hukuki dayanağı nedir bunları açıklayalım. Tahliye taahhütnamesi Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinde düzenlenmiş olup tahliye taahhütnamesi kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağına dair verdiği yazılı bir beyandır. Yani tahliye taahhütnamesi imzalayan bir kiracı kendi iradesi ile taahhütnamede yazılı olan tarihte konutu boşaltacağını beyan eder.
Bu durumda tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için bazı hususlara dikkat edilmesi gerekir.
· Öncelikle tahliye taahhütnamesinin yazılı olması gerekir. Sözlü yapılan evden çıkma beyanı geçerli değildir.
· Tahliye taahhütnamesi tek taraflı bir beyan olduğu için sadece kiracının imzası yeterlidir. Buna rağmen eğer kira sözleşmesi birden fazla kiracı tarafından imzalanmışsa bu kira sözleşmesini imzalayan her bir kiracının da taahhütnameyi imzalaması gerekir.
· Uygulamada tahliye taahhütnamesi imzalanırken dikkat edilmesi gereken en önemli hususlardan biri de tahliye taahhütnamesinin düzenlenme tarihidir. Genellikle kira sözleşmesi imzalanırken aynı zamanda tahliye taahhütnamesi de imzalanır ama bu durum yani sözleşme tarihi ile tahliye taahhütnamesinin düzenlenme tarihinin aynı olması tahliye taahhütnamesinin geçersiz olmasına sebep olur. Çünkü tahliye taahhütnamesinde bulunan düzenlenme tarihinin kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihten sonra olan bir tarih olması gerekir.
Yargıtay kararlarına göre tahliye taahhütnamesinde bulunan tarihlerin sonradan ev sahibi tarafından doldurulması hukuka uygundur. Buna rağmen irade bozukluğu gibi tahliye taahhütnamesinin geçerliliğini etkileyecek olan durumları kiracı iddia ve ispat edebilecektir.
· Eğer kiralanan taşınmaz aile konutu olarak kullanılmaktaysa bu durumda eşlerden birinin tahliye taahhütnamesi vermesi evin tahliye edilebilmesi için yeterli değildir. Diğer eşinde imzası gereklidir.Kira sözleşmesinde eşlerden birinin imzasının bulunuyor olması bu hususu değiştirmez.
Tahliye taahhütnamesinin işe yarayabilmesi için tahliye tarihinden itibaren ya 1 ay içinde icra takibi başlatılmalıdır ya da doğrudan tahliye davası açılmalıdır. Bu 1 aylık sürede bu iki hukuki yoldan biri ile işlem başlatılmazsa bu durumda ev sahibi tahliye taahhütnamesine başvurarak kiracısını tahliye edemez.
Bu yazımızda anlattığımız bütün bu hususlar dikkate alınarak kiracı tarafından imzalanan taahhütname ile ev sahibi kiracının tahliyesini sağlayabilecekken aksi durumda tahliye taahhütnamesi geçersiz olacağından dolayı açmış olduğu tahliye davası red ile sonuçlanacaktır.
2-Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması’’
Türk Borçlar Kanunu’nun 352/3 maddesinde bu konu açıklanmıştır. Buna göre belli şartların varlığı halinde eğer kiracının kendisine veya eşine ait aynı ilçe veya belediye sınırları içinde bir konutu bulunuyorsa bu durumda ev sahibi kiracının tahliyesini dava yoluyla isteyebilir.
Öncelikle bilinmelidir ki bu husus sadece konut tahliyesi için geçerlidir. Eğer taraflar arasında işyeri kira sözleşmesi bulunuyorsa bu durumda kiralanan taşınmazın sahibi kiracısı adına başka bir işyerinin mülkiyeti kendisine ait diye kiracısına tahliye davası açamaz.
Kanun koyucu bu tahliye sebebini sadece konut taşınmazlar ile ilgili yapılan kira sözleşmeleri doğrultusunda tanımlamıştır.
Kiracının yaşayabileceği bir konutun mülkiyetine sahip olduğu için açılan tahliye davasının sonuç doğurabilmesi için sadece kiracıya ait bir konutun var olması gerekli değildir. Eşe ait olan bir konutun varlığı da bu davanın açılabilmesi için yeterlidir. Buna rağmen aynı evde yaşamalarına rağmen çocuklara ait olan bir evin var olması halinde ev sahibi kiracıya karşı tahliye davası açamayacaktır.
Tahliye davası açıldığı sırada kiracıya ait olan konutun hala kiracı üzerinde olması gerekir. Eğer dava açılmadan kiracıya ait olan konut satılmışsa bu durumda tahliye davası reddedilecektir. Yargıtay kararlarına göre kiracı dava açıldığını bilmesine rağmen konutun mülkiyetini elinden çıkarırsa açılan tahliye davası bu durumda etkilenmeyecek ve dava kabul edilecektir.
Tahliye davasının açılabilmesi için gerekli şartlardan bir diğeri de kiracıya ait olan konutun yine kiracının yaşadığı ilçe ve belde sınırları içerisinde olmasıdır.
Ayrıca kiracıya ait olan konutun yaşamaya elverişli olması da gerekir. Aksi takdirde kiracının yaşamaya elverişli olmayan bir konutta yaşamasına zorlamak hukuk adaletine aykırılık teşkil eder.
Kiracının kendine ait konutu bulunduğu gerekçesi ile açılan tahliye davasının kabul edilebilmesi için kira sözleşmesi yapılması sırasında ev sahibinin kiracının kendine ait bir evinin olduğunu bilmemesi gerekir. Şayet kira sözleşmesi yapılırken bu durumu biliyorsa açtığı dava red edilecektir.
Bütün bu hususlar dikkate alındığında bu sebebe dayanarak açılan tahliye davası ile kiracı kolay bir şekilde tahliye edilebilecektir.
Eğer bu şartlar sağlanamıyorsa kanunda belirtilen ve bizim de bundan sonra ki yazılarımızda açıklayacağımız kira sözleşmesinin kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle sona erdirilmesi durumlarını düzenleyen kanun maddeleri uyarınca tahliye davası açmak gerekecektir.