Kira ilişkisi, taşınmazın kullanım bedelinin yanı sıra tarafların hak ve sorumluluklarını da içeren kapsamlı bir hukuki ilişkidir. Zaman içinde değişen ekonomik şartlar, taşınmazın bulunduğu bölgenin gelişimi veya benzer etkenler, mevcut kira bedelinin güncelliğini kaybetmesine yol açabilir. Böyle durumlarda hem kiracı hem de kiraya veren, kira tespit davasına başvurarak adil bir kira bedelinin belirlenmesini talep edebilir. Bu makalede, kira tespit davalarında mahkemenin hüküm kurarken nelere dikkat ettiği ve ispat yükünün nasıl paylaştırıldığı konularını inceleyeceğiz.
Kira Tespit Davalarında Hüküm Verilmesi
Kira tespit davalarında mahkeme, öncelikle taşınmazın özelliklerini, bölgenin ortalama kira seviyelerini ve emsal taşınmazlarda uygulanan kira bedellerini dikkate alarak bir değerlendirme yapar. Bu doğrultuda, hâkim çoğunlukla bilirkişi raporuna dayanarak, mevcut kira bedelinin güncellenmesi gerektiği kanısına varırsa yeni bir kira bedeline hükmeder.
Bilirkişi raporunda, taşınmazın büyüklüğü, yaşı, konumu ve kullanım amacına uygunluk gibi kriterler yer alır. Ayrıca bölgedeki emsal kiralar araştırılır ve rapor detaylı bir şekilde mahkemeye sunulur. Hâkim, raporu inceledikten sonra tarafların itirazlarını da dinleyerek nihai kararı verir. Bu aşamada, özellikle raporun eksik veya hatalı olması durumunda taraflar ek bilirkişi raporu talep edebilir. Çok sayıda İstanbul avukat, günümüzde kira avukatı olarak faaliyet göstermektedir.
İspat Yükü ve Tarafların Sorumlulukları
Kira tespit davasında ispat yükü, kural olarak kira bedelinin değiştirilmesini isteyen tarafa aittir. Yani kiraya veren kira bedelinin artırılması gerektiğini savunuyorsa, emsal rayiç ve diğer delillerle bu talebini desteklemelidir. Benzer şekilde, kiracı kira bedelinin fahiş olduğunu iddia ediyorsa, bu iddiayı ispatlayacak belgeler, raporlar ve örnek sözleşmeler sunması beklenir.
Bu noktada kiracı avukatı, müvekkilinin iddialarını güçlendirmek adına emsal kira sözleşmeleri, bölgedeki ortalama kira bedelleri ve taşınmazın gerçek kullanım değerini gösteren belgeleri mahkemeye sunarak ispat yükünün yerine getirilmesine yardımcı olur. Aynı şekilde, kiraya verenin avukatı da benzer bir çaba içinde olacaktır.
Kira Tespit Davalarında Stratejik Yaklaşımlar
Kira tespit davalarında sonuç, büyük ölçüde delillerin sunulma biçimi ve bunların doğruluk payına dayanır. Dolayısıyla, dava stratejisini oluştururken taşınmazın gerçek değerini gösteren raporlar, fotoğraflar ve çevreyle ilgili güncel piyasa verileri gibi güçlü delilleri bir araya getirmek önemlidir. Ayrıca, taraflar arasındaki sözleşmede yer alan artış oranları veya yenileme şartları da dikkate alınmalıdır.
Davanın açılacağı tarih, davanın seyrini ve sonuçlarını etkileyebilir. Kimi durumlarda, kira bedelinin mahkemece tespit edilmesi geriye yönelik olarak hüküm altına alınabildiği gibi, bazı durumlarda sadece geleceğe yönelik olarak uygulanabilir. Bu nedenle, tarafların yasal haklarını ve yükümlülüklerini iyi analiz etmesi, mahkemeye doğru kanıtları sunması ve hukuki süreci profesyonel destek alarak sürdürmesi tavsiye edilir.
Kira tespit davaları, taşınmaz hukuku alanında sıkça görülen ve tarafların maddi menfaatlerini yakından ilgilendiren davalardır. Doğru hazırlanmış bir dava dilekçesi, eksiksiz delil sunumu ve hukuki çerçeveyi iyi bilen uzmanların rehberliği ile bu davalardan adil bir sonuç almak mümkündür.
Kaynak: C&B Hukuk, bu yazı C&B Hukuk'dan alıntılanmıştır.
