Önce, 1 Kasım 2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenlemelerin neler olduğuna bakalım.
Özetle;
(2) Başkalarına ait taşınmazların satışına yönelik ilanlara elektronik ortam sağlayan gerçek veya tüzel kişiler aşağıdaki hususlara uymakla yükümlüdür:
a) İşletme ve sözleşmeli işletmelerin 14 üncü maddenin ikinci fıkrasının (i) bendinde belirtilen yükümlülüğünü yerine getirebilmesine imkân sağlamak.
b) İşletme ve sözleşmeli işletmelerin üyeliğinden önce Bakanlığın internet sayfası veya Bilgi Sisteminden yetki belgesi kontrolü yaparak yetki belgesine sahip olmayan işletme ve sözleşmeli işletmeleri üye yapmamak.
c) Gerçek kişinin adı, soyadı ve T.C. kimlik numarası ya da yabancı kimlik numarası ile telefon numarasını; tüzel kişinin unvan ve telefon numarasını üyelikten veya ilanın yayımlamasından önce doğrulamak. Doğrulanmış bilgilerin güncelliğini korumak ve bu bilgileri saklamak.
ç) İlana konu taşınmazın ilan veren üyeye veya bu üyenin gerçek kişi olması halinde birinci ve ikinci derece kan hısımlarına veya eşine ait olduğunu ya da ilanı veren üyenin ilana konu taşınmaz sahibi tarafından yetkilendirildiğini ilanı yayımlamadan önce doğrulamak.
**
Şimdi sahaya dönüp ilanlara elektronik ortam sağlayan gerçek veya tüzel kişilerin yasal düzenlemelere uyup uymadıklarına bakalım.
Ticaret Bakanlığı taşınmaz yetki belgesi sorgulama.
Türkiye’de taşınmaz ilanı için elektronik ortam sağlayan yerli ve yabancı yaklaşık 80 ilan sitesi tespit edebildim. Bu platformlarda en fazla ilan sayısına sahip ve sayısal verisi olan 6 tanesini zaman zaman takip ediyorum.
Bazı ilan siteleri e-devlet üzerinden kimlik doğrulama işlemini yapıyor ancak emlak işletmelerinin Ticaret Bakanlığından verilmiş taşınmaz yetki belgesi olup olmadığını kontrol ettiklerini söyleyemem.
Yaptığım araştırma sonucu çeşitli ilan ve sosyal medya platformlarında taşınmaz ilanı veren ilimizde faaliyet gösteren yaklaşık 131 emlak işletmesinin taşınmaz yetki belgesini tespit edemedim. (Bu araştırma resmi olmayan ve teyit edilmeye muhtaç bir araştırmadır.) Çünkü bazı işletmeler taşınmaz yetki belgesinde beyan ettikleri işletme ismi ile ilan platformlarında beyan ettikleri işletme isimleri aynı olmayabiliyor. Aynı olmadığından dolayı Ticaret Bakanlığı TTBS veri tabanında bu işletmelerin kaydını bulamıyorum.
Yasal düzenleme hakkında yapılan bazı açıklamalarda; yetkilendirme sözleşmesi olmayan, kimlik doğrulaması yapmayan, Ticaret Bakanlığı taşınmaz yetki belgesi olmayan ve sahte ilanların silineceğini, bu vesile ile ilan sayılarında ciddi düşüşler olacağını belirtmişlerdi. Ancak sahadaki anlık verilere baktığımda ciddi düşüşlerin olmadığını görüyorum. Bütün ilanlar mevzuata uygun yayınlanıyor olabilir. Bu husus taşınmaz ilanları için elektronik ortam sağlayan gerçek ve tüzel kişilerin sorumluluğundadır.
Toplam ilan sayısı: 1.059.070
1.059.070 adet satılık konut sayısı sizi şaşırtmasın. Bu ilan sayılarının içinde konut olmayan prefabrik yapım işleri, tek bir konutun birden fazla işletme tarafından ilan verilmesi, aynı konutun diğer ilan platformlarında da bulunması gibi nedenlerden dolayı gerçek satılık konut sayısının yaklaşık 600.000 adet civarında olabileceğini düşünüyorum. Eğer ABD’de uygulanan MLS benzeri bir sistemimiz olsaydı bugün gerçek satılık konut sayısından bahsedebilirdik.
Taşınmaz yetkilendirme sözleşmesi.
Yasa gereği gerçek kişiler ile emlak işletmeleri başkaları adına kayıtlı bir taşınmazın ilanını verebilmesi için taşınmaz sahiplerinden yetkilendirme sözleşmesi almak ve ilan platformları da bu belgeyi doğrulamak zorunda. Eğer doğrulama yapmadan ilanın yayımlanmasına izin veriliyorsa yapılacak denetim sonucu ciddi idari para cezalarına maruz kalabilirler.
İlan platformları yetkilendirme belgesi ile kişilere ve başkalarına ait taşınmaz ilanlarını doğrulamak için Ticaret Bakanlığı Elektronik İlan Doğrulama Sistemini (EİDS) kullanacaktır.
Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) nedir?
Ticaret Bakanlığı EİDS uygulaması ile kimliği belli olmayan üyelikler üzerinden yayımlanan gerçeğe aykırı, aldatıcı veya sahte taşınmaz ilanlarının önlenmesi, spekülatif fiyat artışlarının önüne geçilmesi hedeflenmektedir.
Bu kapsamda gerçek ve tüzel kişilerin üyeliklerinin doğrulanması EİDS üzerinden E-Devlet sistem bütünleşmesi ile yapılacaktır. Üyesi olduğunuz ilan platformlarında ilan vermek istiyorsanız o site üzerinden yönlendirilen sayfada açılacak e-devlet uygulamasına giriş yapıp kimlik doğrulama işlemini yapmanız gerekiyor.
Eğer ilan yayımlamak istediğiniz ilan platformu zorunlu olan kimlik doğrulama ve kontrol işlemlerini yapmıyorsa o platformları Ticaret Bakanlığı ile sistem bütünleşmesi yapmamış korsan ilan siteleri olarak tanımlayabiliriz.
Taşınmaz sahipleri tarafından kişilere veya emlak işletmelerine yetkilendirme belgesi verilip verilmediği sorgulaması henüz başlamamış.
Yetkilendirme belgesi doğrulama işlemine yönelik gerekli sistemleri bütünleştirme ve yazılım düzenleme çalışmalarının devam ettiğini düşünüyorum.
Bu yetkilendirmenin ise web tapu üzerinden veya Ticaret Bakanlığının çalışmaları devam eden https://eids.ticaret.gov.tr/ adresi üzerinden yapılacağını değerlendiriyorum.
Burada en önemli soru sosyal medya platformlarında yayımlanan satılık taşınmaz ilanları. Ticaret Bakanlığı bu platformları sisteme dâhil etmesiyle buralarda da denetimlerin başlayacağı kanaatindeyim.
Bu sayede taşınmaz yetki belgesi ile yetkilendirme belgesi olmayan binlerce emlak işletmesinin devre dışı kalacağını ve satılık taşınmaz ilan sayılarında ciddi düşüşlerin olacağını değerlendiriyorum.
Uygulamanın tam olarak devreye girmesine müteakip satılık taşınmaz piyasasının nasıl bir tepki vereceğini hep birlikte takip edip göreceğiz.
**
Web Tapu girişlerinde iki aşamalı güvenlik uygulaması başladı.
Satılık taşınmaz başvurusu yapmanın en kolay yolu Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından hizmete sunulan web tapu uygulamasıdır.
Eğer satılık bir taşınmazınız varsa web tapu kanalıyla başvuru yapabilmeniz için iki aşamalı giriş uygulamasını aktif etmeniz artık zorunlu.
(İki aşamalı giriş uygulamasını e-posta, sosyal medya gibi uygulamalar için de yapmanız güvenliğinizi daha iyi hale getirecektir.)
Satmak istediğiniz bir taşınmaz için web tapu üzerinden taşınmaz ticareti yetki belgesi olan bir emlak işletmesine süreli veya süresiz yetki verebiliyorsunuz.
Verdiğiniz yetki ile emlak işletmesi size ait tapuyu görebilir ve satma kararı verdiğinizde de sizin adınıza Tapu Müdürlüğüne başvuruda bulunabilir. Siz sadece tapu devri için imza atmaya ilgili Tapu Müdürlüğüne giderseniz. Eğer gitmezseniz işlemler bir süre sonra iptal edilir.
Web tapu iki aşamalı güvenlik işlemini nasıl yapabileceğinizden bahsedeyim.
İşlem için gerekli olan bir bilgisayar, yeni kimlik kartı ile NFC özelliği olan cep telefonunuzu kullanabilirsiniz. Eğer yeni kimlik kartınız veya NFC özelliği olan bir telefonunuz bulunmuyorsa bu işlemi en yakın PTT’ye gidip yaptırabilirsiniz.
Yeni kimlik kartı ve NFC özelliği olan cep telefonu ile iki aşamalı uygulama nasıl yapılır?
Öncelikle e-devlet uygulamasına giriş yapıp telefon numaranız ile e-posta adresinizi doğrulamanız gerekir.
Gerekli doğrulamaları yaptıktan sonra;
- E-devlet mobil uygulamasını NFC özelliği bulunan telefonunuza yükleyin.
- Bilgisayardan e-devlet uygulamasına girin ve sağ üst köşedeki menüden “güvenlik ve ayarlar” kısmına tıklayıp açılan sayfada sol taraftan iki aşamalı güvenlik uygulamasını seçin.
- Açılan sayfada yeni kimlik seçilir ve devam eden seçenekler işaretlenir. Açılan sayfa size işlemin nasıl yapılacağını belirtecektir.
- İşlemleri tamamladıktan sonra barkod sayfası açılacaktır. Mobil telefonunuza indirdiğiniz e-devlet uygulamasını açın ve giriş yapmadan en altta bulunan barkod menüsünü tıklayıp bilgisayarınızda açılan barkodu okutuyorsunuz.
- Mobil telefonunuzda açılan sayfaya kimlik kartınızda bulunan bilgileri girip onaylıyorsunuz.
- Kimliğinizi bir masaya koyup ön yüzüne NFC özelliği açık olan telefonunuzu koyuyorsunuz ve işlemleri doğru yapmışsanız iki aşamalı güvenlik uygulaması onaylanmış oluyor. (Telefonunuz kılıf içinde bulunuyorsa ve onaylama yapılamıyorsa telefonu kılıfından çıkarıp denemelisiniz.)
Onaylama işlemini aynı zamanda bilgisayarınızda açık olan e-devlet sayfasından takip edebilirsiniz.
İki aşamalı güvenlik girişini e-devlet üzerinden aktif ettikten sonra e-devlet veya web tapu girişinizde sizden cep telefonunuza gelen kod istenecektir. Bu sayede e-devlet sistemine sizden habersiz başkaları giriş yapamayacaktır.
Not:
1) E-devlet uygulamasını yüklediğiniz NFC özelliği bulunan telefon ile yukarıda belirttiğim şekilde diğer kişilerin iki aşamalı güvenlik işlemini yapabilirsiniz.
2) İşlemlerin tek bir cep telefonu üzerinden yapılıp yapılmadığını denemediğim için bilgi veremiyorum. Telefon ekranında çıkan barkodun aynı telefon ile okutma işlemi yapılamayacağından olmayacağını düşünüyorum.
Bu işlem için bilgisayar yerine başka bir telefon ile e-devlet uygulamasına giriş yapıldıktan sonra barkod okuma aşaması NFC özelliği olan diğer telefon ile okutup yapılabileceğini değerlendiriyorum. Deneyip yapan varsa yorum kısmından paylaşın lütfen.