Gayrimenkul değerleme süreci, profesyonel bir değerleme uzmanı veya bu alanda eğitim almış bir emlakçı tarafından yapılabilir. Profesyonel bir değerleme uzmanı, bir emlakçıdan daha fazla hayal etme ve teknik hedefleme kullanacaktır, ancak her ikisi de çoğu durumda piyasanın ele alınmasıyla ilgili doğru tahminler sunabilmelidir.
**
Gayrimenkul piyasasında en çok merak edilen ve en zorlu işlemlerden biri de bir taşınmaz değerinin tespit edilmesi işlemidir.
Konut, işyeri, turizm tesisi, otel, otopark, fabrika, AVM, benzin istasyonları, ofisler, arsalar, araziler gibi çeşitli taşınmazlara ait değer takdiri çok kolay görünse de oldukça zorlu ve iyi bir matematik bilgisi gerektirir.
Taşınmazın bulunduğu bölge kira çarpanı, m2/TL birim fiyatları, o bölgede satılmış taşınmaz değerleri ve halen satılık taşınmazlar ile inşaat maliyet değerleri, taşınmaz gelirleri, ticari mülklerin bulunduğu konumlarda yaya ve araç trafiği yoğunluğu gibi detaylı bilgiler çok iyi tespit edilmelidir.
Eğer bir taşınmazın piyasa fiyatının hatalı tespit edilmesi halinde piyasa dengelerinin bozulmasına sebebiyet vereceği de unutulmamalıdır.
Bu makalemde sadece konut, arsa ve arazilere ait değer takdiri işlemlerini ALLES Gayrimenkul olarak nasıl yaptığımızdan bahsetmek istiyorum.
Bir taşınmazın değer takdiri için nelere bakıyoruz?
- Emsal değerlere,
- Gelir durumuna,
- Maliyet fiyatına,
Konutların piyasa değerinin takdir edilmesi.
- İlk olarak konutu inceliyoruz. Yapım yılı, içten içe net m2 ölçümü, imar durumu, çevre durumu, kaçak kat veya yapı kayıt belgesi olup olmadığı, aidat, ortak alanlarının kullanımı, bina yönü gibi birçok özelliğini tespit ediyoruz.
- İnceleme sonrası yakın çevrede satılık veya satılmış benzer konutları araştırıyoruz. Bulduğumuz emsal konutların beyan edilen m2 oranlarının ortalamasını alıp incelemeye konu konutun m2’si ile çarpımı bize konutumuzun tahmini değerini göstermektedir.
Her zaman çevrede yakın zamanda satılmış veya satılık emsal konut bulmak mümkün olmamaktadır. Olmadığı durumlarda konutların gelir durumuna göre bir tahminde bulunuyoruz. İşlemler için yine yakın çevrede emsal konutların kaç TL’den kiraya verildiğini tespit edip kira çarpanı oranını bulmamız gerekiyor. Bu oran bir konutun kaç TL’den kiraya verilebildiğini ve konut değerinin kaç yılda kendini amorti ettiğinin tespit edilmesi işlemidir. Örneğin, o bölgede konutların 7.000 TL’den kiraya verildiğini ve amorti süresinin 260 ay olduğunu tespit ettiysek, konutumuzun tahmini değerinin 7.000X260=1.820.000 TL olarak takdir edebiliriz.
Bazen karşımıza çok eski ve kentsel dönüşüm zamanı gelmiş gibi görünen yapılar da çıkmaktadır. Elimizde rapor olmadığından o yapının riskli yapı olup olmadığını bilmemiz mümkün değildir. Eğer riskli rapor alınmışsa o konutu inşaat maliyet değeri ile yakın zamanda satılmış veya satılık sıfır konutların değerini dikkate alıp değer takdiri yapmamız mümkündür.
Konut alanında bölgesel çalışan ve elinde o bölgeye ait güncel veri tabanı bulunan emlak danışmanlarının değer takdiri işlemleri daha isabetli olacaktır. Veri tabanı kullanan danışmanlar önceden satılmış konutların geçmiş değerlerini Merkez Bankasının aylık açıkladığı konut fiyat endeksi sayesinde günümüz değerine getirip emsal karşılaştırma yapması mümkündür.
Arsaların piyasa değerinin takdir edilmesi.
Arsa ile arazi birbirine karıştırılmaması gereken taşınmazlardır. Arsa, üzerinde imar planı bulunan, alt yapısı hazır ve yapı ruhsatı izni ile üzerine yapı inşa edilen taşınmazlardır. Arazilerin ise imar planı ve alt yapısı bulunmaz, üzerine yapı inşa edilebilmesi için yasalara uygun özelliklerde olması gerekir.
Arsaların değer tahmini için elimizde belediyeden alınmış imar durum belgesi olmalıdır. Bu belgede belirtilen TAKS, KAKS ve plan notları bize arsa üzerine ne şekilde yapı inşa edileceğini belirtir. Ayrıca bitişik binaların araziye tecavüzü olup olmadığını tespit etmek için gerekiyorsa yetkili harita mühendisinden aplikasyon krokisi alınmalıdır.
Bu belgeler ile anlaşmalı mimarlık bürolarına arsa üzerine inşa edilebilecek 1+1, 2+1, 3+1, iş yeri gibi bağımsız bölümleri ve sayısını gösteren ayrı ayrı taslak proje çizdirilir.
Değerleme işlemi için basit bir yöntem uygulanmaktadır. Her taslak proje için ayrı ayrı yeni inşa edilecek mülklerin güncel toplam satış değeri inşaat maliyetinden çıkarılır. Çıkan tutarın %30-35 oranı yapım şirketinin kazancı, geri kalan ise arsa değerini oluşturacaktır.
Gerek arsanın satın alınması gerekse kat karşılığı inşaat yapımlarında inşaat muhasebesi oldukça önemlidir ve maliyet hesaplamaların titizlikle yapılması gerekir.
Hazırladığımız bu dosya ile yapım şirketlerini ziyaret edip arsamızı bir sunum eşliğinde pazarlıyoruz.
Arazilerin piyasa değerinin takdir edilmesi.
Arazi satın almaya gelince, insanların bunu yapmasının iki ana nedeni vardır. Bazıları, değerinin zamanla artacağını umarak bir yatırım olarak, diğerleri ise çiftçilik yapıp kazanç elde etmek veya yapı inşa etmek amacıyla arazi satın alır.
Arazi değerini belirleme zorluğu.
Araziler uzun vadede değer kazanabilen veya kaybedebilen bir mülk türüdür. Arazilerin değerini belirlemek emlak sektöründeki en zorlu işlerden biridir diyebilirim.
Arazilerin değer tespiti için neleri araştırıyoruz?
Arazi türleri.
Tarım arazileri mutlak, kuru, marjinal, dikili, örtü altı, özel ürün, sulu ve tarım dışı araziler olarak isimlendirilip tapu kütüğüne bu şekli ile tescil edilir. Her türün kendine has özellikleri ve kullanımları vardır.
Boyut ve konum.
Arazinin büyüklüğü ve konumu, değerini belirlemede önemli faktörlerdir. Bir yerleşim yerine veya önemli bölgelere ne kadar yakınsa, genellikle o kadar değerlidir.
Binalar ve izinler.
Arazi üzerinde herhangi bir yapı varsa veya yapı için özel izinlere sahipse değerini etkileyebilir. Eğer arazi büyük ova ilan edilmiş bölge içinde kalıyorsa yapı inşa etmek oldukça zor hatta mümkün olmayacaktır.
Mülkiyet ve haklar.
Arazinin hisseli olup olmadığı, hisseli ise fiili taksim sözleşmeleri, sit alanları, 2B, yapı kayıt belgeleri, boru ve enerji hatlarının geçip geçmediği gibi hususlar titizlikle incelenir.
Erişim ve altyapı.
Araziye ne kadar kolay erişebildiğiniz ve yakınlardaki yolların veya elektrik, su gibi altyapının mevcudiyeti arazinin değerini etkileyebilir. Ulaşım yollarına, köy yerleşik alanı imar sınırına yakın olması veya bitişik olması genellikle bir artıdır.
Üretim ve gelir.
Arazi üzerinde besicilik, üretim tesisi, depo alanları gibi yapıların olması, ürün gelirlerinin yüksek olması değerini etkileyecektir.
Bu bilgiler neden önemli?
Tüm bu bilgileri araştırıp bir rapor haline getirerek arazinin değerini belirleyebiliyoruz. Bu rapor, alıcıların ne aldıklarını bilmeleri ve satıcıların arazilerinin değerini anlamaları için önemlidir.
Arazi konusunda uzmanlaşmış emlak danışmanlarının satılık veya satılmış arazilere ilişkin en az iki yıllık bir veri tabanı olması değerleme işlemlerini oldukça kolaylaştıracaktır. Eğer veri tabanı bulunmuyorsa mevcut satılık araziler ile arazinin bulunduğu yerleşim yerinde fiyat araştırması yapması gerekecektir. Yaptığı araştırmalarda bir veriye ulaşamıyorsa satıcının belirlediği fiyattan listelemesi kaçınılmaz olacaktır. Bu durumda arazinin değerini piyasa talepleri belirleyecektir.
ALLES Gayrimenkul olarak üniversitelerin Emlak ve Emlak Yönetimi mezunu çalışanların titiz ve kapsamlı değerleme işlemleriyle gayrimenkulünüzü doğru bilgiler ile doğru değerini tespit edip, pazarlama uzmanı çalışanlarımızın piyasa çalışmaları kapsamında en kısa zamanda yeni sahiplerine ulaşmasını sağlıyoruz.
Alıcı ve satıcıların mutluluğu bizleri daha çok mutlu etmektedir.