Türkiye’de yüksek enflasyon sebebiyle ekonomide yaşanan sıkıntılara bağlı olarak gündeme gelen kira artışlarıyla beraber ev sahipleri ve kiracılar arasında yaşanan sorunlar nedeniyle açılan davalarda son bir yılda büyük artışlar meydana gelmiş olup işbu sorunlar toplumsal yaşamı bozduğu gibi mahkemelerin dava yükünü de arttırmıştır. Tabiri caizse bu sorunların çığ gibi büyümesinden dolayı yasa koyucu 5 Nisan 2023 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı Kanun ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda değişiklik yapılarak getirilen HUAK 18/B maddesi hükmü ile kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar hakkında dava açmadan önce arabuluculuğa başvuruyu 01/09/2023 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere zorunlu hale getirmek suretiyle sorunlara çözüm bulmaya çalışmıştır. İşbu kanun değişikliği ile mahkemelerin dava yükü oldukça hafifleyecektir. Arabuluculuk uygulamasından tarafların maksimum fayda sağlayarak sorunların bu yolla çözümlenmesi için tarafların arabuluculuğa başvurmadan önce hak ve yükümlülükleri ile arabuluculuk sürecini bilmesinin topluma fayda sağlayacağı kanaati ile kanundaki kira uyuşmazlıkları ile ilgili kısa bilgilendirici yazılar yazılacaktır.
Yukarıda bahsettiğimiz HUAK kanunun 18/B maddesi kira uyuşmazlıklarıyla ilgili dava açmadan arabuluculuğa başvuru zorunluluğuna iki istisna getirmiş olup bunlar;
1. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız Takip
Kiracı kira bedelini ödemediği durumlarda kiraya veren İİK uyarınca tahliye talepli bir icra takibi başlatabilir. Bu durumda kiracıya ödeme emri tebliğ edilir. Ödeme emrinin tebliğinden itibaren kiracı 7 gün içinde itirazda bulunmazsa ve 30 gün içinde borcunu ödemezse kiracı taşınmazdan tahliye edilir. Eğer kiracı borcunu öderse taşınmazdan tahliye edilemez.
2. Tahliye Taahhütnamesinin Dayalı İlamsız Takip
Kiracı belirli bir tarihte taşınmazı tahliye edeceğine dair bir beyanda bulunur ve bu tarihte taşınmazı tahliye etmezse bu durumda kiraya veren icra takibi yoluyla kiracının tahliyesini sağlayabilir. Kiracı tahliye taahhütnamesini imzalarken belirli kurallara uyulması gerekir. Bu kurallar ilerleyen yazılarımızda incelenecektir.
Bu iki durum haricindeki kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda tarafların öncelikle arabuluculuğa başvurması gerekmektedir. Bu uyuşmazlıklar;
· Kira Alacağı
· İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası
· Yeni Malikin Kiracıyı Tahliye Davası
· Yeniden İnşa ve Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası
· Kira Uyarlama Davası
· Kira Bedelinin Tespit Davası
· 10 Yılı Geçen Belirsiz Kira Sözleşmelerinin Sona Erdirilmesi Uyuşmazlıkları
· Kiralanın İadesi
· Kira ilişkisi nedeni ile maddi ve manevi tazminat davaları
· Kiracının veya eşinin oturmaya elverişli konutunun bulunması
Bugünkü yazımızda sizlere kira ilişkisinden kaynaklanan hangi uyuşmazlıkların zorunlu arabuluculuğa tabi olduğunu açıklandı. İki istisna dışında 01.09.2023 tarihinden itibaren tüm kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açabilmek için öncelikle arabuluculuğa başvurulması gerekmektedir.
Arabulucuya başvuru ücretsizdir. Ancak anlaşma sağlanırsa, Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Ücret Tarifesine göre belirlenen arabuluculuk ücreti taraflarca yarı yarıya ödenir.
Arabulucu yapılan başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içerisinde sonuçlandırır. Bu süre zorunlu hallerde arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılabilir. Arabulucu uyuşmazlık önüne geldiğinde öncelikle tarafları arar süreç hakkında bilgi verir ve uyuşmazlık hakkında bilgi aldıktan sonra taraflarla bir toplantı günü belirler. Toplantıda taraflar arabulucunun yönetiminde belli bir usul ve yöntemde uyuşmazlığı müzakere ederler. Yapılan müzakereler sonucunda her iki tarafın menfaatine ve ihtiyacına uygun bir çözüm bulunursa uyuşmazlık anlaşma ile sonuçlanır. Anlaşma sonrası arabulucu ve tarafların iştiraki ile anlaşma belgesi düzenlenir. İş bu anlaşma belgesi mahkeme ilamı niteliğinde olup anlaşma tutanağında üzerinde anlaşıldığı belirtilen konu hakkında artık dava açılamaz.
Ancak yapılan müzakerelerde bir anlaşma sağlanamazsa arabulucu tarafından Anlaşmanın sağlanamadığına ilişkin Son Tutana düzenlenecektir. Taraflar anlaşamamaya ilişkin düzenlenen son tutanak sonrası haklarını dava açarak arayabileceklerdir.
İş bu düzenlemelerle kira uyuşmazlıkların arabulucu nezdinde müzakere yolu ile çözümleme imkanı sağlanarak mahkemelerin dava yükünün azaltılması, toplumda müzakere kültürünü geliştirerek toplumsal barışı sağlama ,taraflara uyuşmazlıklarının çözümünde aktif rol alma ,zaman, masraf tasarrufu ile her iki tarafında kazandığı bir çözüm yolu bulma imkanı sağlanmaktadır.
