İster alın ister satın veya sadece ilgili olun, gayrimenkul piyasaları her zaman konuşulan bir konudur.
Peki bir mülkün değerini ne etkiler?
Kesin veriler ve analizler, gayrimenkul fiyatlarının gelişimine dair bir içgörü sağlar. Konut fiyat eğilimlerine ek olarak, ayrıntılı konum değerlendirmeleri, mikro ve makro veri analizleri, sağlam temellere dayanan kararlar için doğru karar vermenizi sağlayabilir.
Bu yazımızda konut fiyatlarını etkileyen temel faktörleri ele alıp bunları anlamanın neden önemli olduğunu anlatmaya çalışacağım.
İyi okumalar.
**
Konum.
En bilinen etken konumdur. Şehir merkezlerinin veya popüler yerleşim yerlerinde bulunan lüks semtlerdeki mülkler genellikle çok daha pahalıdır. İşyerlerine, okullara, semt pazarı, alışveriş olanaklarına ve toplu taşımaya yakınlık da önemli bir rol oynar. İyi bir altyapı ve bağlantılar bir mülkün değerini daha da artırır.
Ulaşabilirlik.
Eve ulaşmanızın en kolay yolu yürüyerek gidebilmenizdir. Yürümenize engel olabilecek dar kaldırımlar, yüksek bayır veya merdivenler gibi etkenler konut fiyatını etkileyebilir.
Otopark.
Çoğu hanede bazen iki veya daha fazla araba olabiliyor. Araba yoğunluğunun ise park sorunlarına yol açması kaçınılmaz. Hiç kimse evinin çevresinde saatlerce park edecek alan aramak istemez. Otopark sorunu olan konutların fiyatları düşük, konuta ait açık/kapalı otoparkı olan konutların fiyatları da olmayanlara göre yüksek olacaktır.
Bodrum.
Her konuta ait ufak bir yer bulunan bodrumlar, atılacak durumda olan veya olmayan eşyaları koymak için bulunmaz bir yer sağlar. Bodrumda konuta ait bir alan tahsis edilmesi konut fiyatına etki eder mi bilemem ama tercih sebebi olabilir.
Diğer özellikler.
Konut fiyatı üzerinde en etkili fiziksel değişkenler sırasıyla; büyüklük, ısıtma sistemi, asansör, ankastre mutfak, banyo sayısı, oda sayısı, otopark, ebeveyn banyosu ve ara katta olması.
Ekonomik koşulları anlamak.
Genel ekonomik durum, gayrimenkul piyasası üzerinde de buna karşılık gelen bir etkiye sahiptir. Ekonomik toparlanma dönemlerinde, insanlar gayrimenkule daha fazla para harcamaya hazırdır ve bu da fiyatları artırabilir. Tersine, ekonomik belirsizlikler talebi ve dolayısıyla fiyatları düşürebilir.
Yüksek Kiralar.
Kira bedeli yükseldiğinde, kira bedeli ile konut kredisi ödemeleri eşitlenmeye başladığında daha fazla insan ev satın almaya karar verebilir. Ancak, yüksek kiranın konut fiyatları üzerindeki etkisi belirsizdir.
2024 yılı konut satışlarının rekor sayıda artmış olmasını yatırımcıların yüksek kira getirisi elde etmek amacıyla konut aldıklarını düşünüyorum. Çünkü, yüksek satış oranlarına rağmen ev sahipliği sayısı 0,1 oranında düşerek %56,1 olmuştur. (Kaynak: TÜİK)
Yüksek kiraların konuta olan talebi artırdığını söyleyebilirim. Bu nedenle kiralık pazarda bolluk yaşanmakta ve boşluk oranları artmaya başlamıştır. Elde kalan kiralık konutların 2025 yılında satışa dönebileceğini düşünüyorum.
Kredi faiz oranları.
Faiz oranlarının seviyesi ipoteklerin karşılanabilirliğini etkiler. Düşük faiz oranları, borçluların daha uygun krediler alabileceği anlamına gelir, bu da gayrimenkule olan talebi artırır ve fiyatların yükselmesine neden olur. Yüksek faiz oranları ise tam tersi etkiye sahiptir ve talebi azaltabilir.
Ancak, kredi faizlerinin yüksek olması konut satışlarını etkileme algısı, 2024 yılı konut satış rakamları beklentilerin üstünde gerçekleşmesi nedeniyle bu algı yıkılmıştır.
Mevduat faizi ve diğer emtialar.
Mevduat ve diğer emtialar enflasyon üzerinde bir getiri sağlaması ve birikimlerin buralarda tutulması piyasaların durgunlaşmasına neden olabilir. Bu durumdan gayrimenkul piyasası da etkilenecek ve oluşan talep azalması konut fiyatlarının düşmesine neden olabilecektir.
Arz ve talep.
Çoğu pazarda olduğu gibi, arz ve talep fiyatları belirler. Sınırlı bir gayrimenkul arzı yüksek taleple birleştiğinde fiyatlar yükselir. Tersine, arz talebi aştığında fiyatlar düşer.
Alıcı ve satıcı piyasası.
Alıcı piyasasında alıcılar az, satıcılar çok, tersine, alıcı çok satıcı az olur. Alıcı piyasasında konut fiyatları düşer, satıcı piyasasında ise yükselir.
Konut balonu.
"Konut balonu", gayrimenkul piyasasında konut fiyatlarının olması gereken seviyenin çok üzerine çıkarak spekülatif bir artış göstermesi durumunu ifade eder. Bu durumda, konut fiyatları mantıklı ve sürdürülebilir seviyelerin çok üzerine çıkar ve bir noktada "balon" patlar, yani fiyatlar hızla düşer.
Balon patladığında, konut fiyatları önemli ölçüde düşerek birçok yatırımcı için büyük mali kayıplara yol açabilir. Bu durum, ekonomik krizlere, yüksek borçluluk seviyelerine ve geniş çaplı finansal zorluklara yol açabilir.
Konut fiyatlarında en fazla dikkat edilmesi gereken konu budur.
(Piyasa balonunun iki önemli örneği. 2000 yılındaki dot-com (hisse senedi) balonu ve 2008 yılındaki ABD konut balonudur.)
İnşaat ve arsa maliyetleri.
Yeni mülkler inşa etmenin maliyeti ve arsa mevcudiyeti önemli bir rol oynar. Pahalı malzemeler veya işçilik nedeniyle artan inşaat maliyetleri daha yüksek mülk fiyatlarına yol açar. Arsa mevcudiyeti de fiyatları etkileyebilir: Yerel yönetimlerin arsa üretmemesi ve yık yap politikası izlemeleri arsa fiyatlarının yükselmesine neden olabilmektedir.
Nüfus artışı ve demografi.
Nüfus artışı yaşam alanına olan talebi artırır. Hane sayısının artması gibi demografik değişiklikler de talebi etkiler. Nüfusu artan bölgelerde genellikle gayrimenkul fiyatları yükselir.
Potansiyel alıcılar ve yatırımcılar için demografik eğilimleri hesaba katmak önemlidir. Bu yerleşim alanlardaki artan talep genellikle gayrimenkul değerinde güvenli bir artış anlamına gelir. Erken yatırım yapanlar uzun vadeli olumlu gelişmelerden faydalanabilir.
Bakım ve yıkıp yeniden inşa.
Bir mülkün durumu bir fiyat faktörüdür. Modern olanaklara ve enerji tasarrufu önlemlerine sahip, iyi bakılmış veya yenilenmiş evler daha değerli olabilir. Burada bina yaşı önemlidir. Yapınız çok eski ve yeniden inşa edilmesi gerekiyorsa yeni inşa edilen konutlar daha değerli olacaktır.
Çevresel faktörler
Sel veya deprem riskleri gibi doğal afetler ve çevrenin genel kalitesi gayrimenkul fiyatlarını etkileyebilir. Düşük riskli ve yüksek çevre kalitesine sahip bölgelerdeki konutlar daha pahalı olma eğilimindedir. Kötü kokuların, yüksek gürültülerin bulunduğu bir bölgede kimse oturmak istemez.
Yasal ve düzenleyici faktörler.
İmar yasaları ve çevre düzenlemeleri gibi yasal ve düzenleyici faktörler, gayrimenkul piyasasını etkileyebilir. Örneğin, yapıların imar değişiklikleri fiyatları yükseltebilir veya azaltabilir.
Suç oranları ve güvenlik.
Ortalama ev fiyatları bir bölgenin suç ve güvenliğinden etkilenir. İnsanlar genellikle bir mülk satarken mahallenin suç istatistiklerini sağlamazlar. Ancak bir mülkün "güvenli, sessiz bir mahallede" olduğunu duyarsınız, bu da bölgenin düşük suç oranına sahip olduğu anlamına gelir.
Metro, tramvay ve toplu taşıma duraklarına yakınlık.
Metro, tramvay ve toplu taşıma duraklarına yakınlık, konut fiyatları üzerinde önemli bir etkiye sahip olabilir. Toplu taşıma duraklarına yakın olan bölgelerde genellikle gayrimenkul değeri daha yüksek olabilir. İşte bu durumun bazı nedenleri:
- Ulaşım Kolaylığı: İnsanlar, iş yerlerine, okullara ve diğer önemli yerlere hızlı ve kolay bir şekilde ulaşmak isterler. Toplu taşıma duraklarına yakın olan bölgeler bu avantajı sağlar.
- Talep Artışı: Toplu taşıma duraklarına yakın bölgelerde yaşamak, özellikle büyük şehirlerde, oldukça talep görür. Bu talep artışı da konut fiyatlarını yükseltebilir.
- Yatırım Potansiyeli: Bu tür bölgeler, genellikle yatırımcılar için cazip hale gelir. Toplu taşıma projelerinin gelecekteki genişlemeleri, bu bölgelerdeki emlak değerlerini daha da artırabilir.
Özetle, toplu taşıma duraklarına yakınlık, konut fiyatlarını olumlu yönde etkileyen önemli bir faktördür.
Şehir hastanelerinin konut değerlerine etkisi.
Yeni inşa edilen şehir hastaneleri konut fiyatlarına önemli bir etkisi olabilir. Şehir hastaneleri, genellikle gelişmekte olan bölgelerde konumlanır ve bu bölgelerdeki altyapı gelişimini teşvik eder. Hastane yakınlarına yapılan yeni yollar, köprüler ve toplu taşıma hatları gibi altyapı iyileştirmeleri, bölgedeki gayrimenkul değerlerini artırabilir. Ayrıca, hastaneler çevresindeki konut ve kiralık emlak talebi de artabilir.
Bu durum, konut fiyatlarında bir artışa yol açabilir. Özellikle sağlık turizminin popülaritesinin artmasıyla birlikte, hastaneler çevresindeki konut ve kiralık emlak talebi daha da artabilir.
Deniz, Göl veya Doğa Manzarası.
Suya veya doğal güzelliklere yakın olan konutlar emsallerine göre genellikle daha değerlidir. İnsanlar manzaralı yerlerde yaşamayı tercih ederler.
TOKİ konut kampanyası.
TOKİ'nin 2025 yılı yeni sosyal konut kampanyası açıklandı. Bu kampanya özellikle dar gelirli vatandaşlar için önemli bir fırsat sunuyor. Yeni sosyal konutların ev sahipliği oranını artırmayı ve konut ihtiyacını karşılamayı amaçlıyor.
Bu tür kampanyalar, konut fiyatlarını düşürerek ev sahipliğin erişilebilir olmasını sağlar ve ekonomik büyümeye katkıda bulunur. Ayrıca, kamu-özel sektör iş birliği ile daha fazla konut üretimi sağlanarak, gayrimenkul yatırımları teşvik edilebilir.
Sonuç.
Gayrimenkul fiyatlarını etkileyen çeşitli faktörleri anlamak, alıcılar ve satıcılar için çok önemlidir. Piyasa hakkında sağlam bir bilgi, akıllıca kararlar almanıza ve gayrimenkulün değerini gerçekçi bir şekilde değerlendirmenize yardımcı olur.
Bir mülk satın almayı veya satmayı planlıyor olun, mümkün olan en iyi fiyatı elde etmek için bu faktörleri göz önünde bulundurun. Mülkünüzün piyasa değerini analiz etmek ve bilgili kalmak için konut pazarını takip etmeyi ihmal etmeyin.
--
(Yukarıdaki yorum ve düşüncelerim kişisel görüşlerim olup, bu bilgilerin kullanılmasından dolayı meydana gelebilecek zararlardan sorumlu olmadığımı beyan ediyorum.)
