Konut fiyatları birçok faktöre bağlı olarak değişebilir ve gelecekteki fiyatları kesin olarak tahmin etmek mümkün değildir. Ancak, konut fiyatlarını etkileyen bazı faktörleri ve olası senaryoları değerlendirerek gelecek için bir fikir edinebiliriz.
Konutunuzu satmak istiyorsunuz. Fiyatını belirlediniz, ilan verdiniz, afiş astınız, alıcılar aradı, pazarlık yaptınız ancak verilen teklifleri beğenmediniz ve konutunuz beş aydır aynı fiyattan ilanda.
Veya on yıl önce 200.000 TL verip aldığınız konutun bugünkü değerini merak ediyorsunuz.
Beş ay içinde enflasyon nedeniyle market, semt pazarı, konfeksiyon, elektrik, doğalgaz ve diğer ürünlerde fiyat değişiklikleri oldu? Enflasyon varsa fiyat artışları kaçınılmaz.
Enflasyonist bir ortamda piyasalarda oluşan fiyat değişimlerinden konut fiyatının da etkilenir. Peki, beş ay içinde konut fiyatınızda nasıl bir değişiklik olmuş olabilir? Bunu nasıl bileceksiniz?
Muhtemelen konut fiyatınız çok eskide kaldı ve günümüz fiyatına nasıl güncelleme yapacağınıza dair Google aramaları yapıyorsunuzdur. Acaba fiyatı hangi oranda yükseltebilirsiniz? Yükselttiğiniz fiyat fahiş artış olarak kabul edilip idari para cezasına maruz kalabilir mi? Sorular, sorular.
Fahiş fiyat nedir?
Fahiş fiyat, normal piyasa değerlerinin çok üzerinde olan ve genellikle haksız olarak değerlendirilen fiyat anlamına gelir. Bu tür fiyatlar, arz ve talep dengesinin bozulması sonucu ortaya çıkar ve tüketiciler tarafından kabul edilemez bulunur. Fahiş fiyatlar, özellikle acil durumlar, kıtlık dönemleri veya doğal afetler gibi olağanüstü durumlarda daha sık görülür. Bu durumlarda temel ihtiyaç malzemeleri, gıda ve ilaç gibi ürünlerin fiyatları anormal derecede yükselir.
Konut ilan fiyatlarına fahiş fiyat uygulayıp fiyat yükselten yüzlerce emlak işletmesine 100-150 bin TL idari para cezası uygulandığını unutmayalım.
Eskide kalan konut değerini güncel değere nasıl getirebiliriz?
Eskide kalan konut fiyatını güncel hale getirmeniz için resmi verileri kullanmalısınız. Eğer fiyat artışı yaptığınız için idari para cezasına maruz kalırsanız mevcut resmi verileri içeren belgeler kapsamında itiraz edebilir, itirazınız kabul edilmez ise dava açabilirsiniz.
İşte adım adım eskide kalan konut fiyatını güncel hale nasıl getirebilirsiniz?
Dışarıda çok fazla veri var. Bu verileri evimizin güncel değerini tahmin etmek için kullanabiliriz.
- TCMB aylık konut fiyat endeksi oranlarını kullanabilirsiniz.
- Gayrimenkul/konut değerleme uzmanlarından profesyonel destek alabilirsiniz.
- Konut değerleme hizmeti veren web sitelerini kullanabilirsiniz.
(Enflasyon verileri ile konut fiyatları arasında bir mantık kuramadığım için bu verileri değerleme dışı bıraktım.)
**
TCMB konut fiyat endeksi.
Konut fiyat endeksi nedir?
Türkiye konut piyasasındaki fiyat değişimlerini takip etmek amacıyla aylık olarak hesaplanan bir endekstir. Veriler, gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından oluşturulan değerleme raporlardan elde edilmektedir. Bu veriler aylık olarak yayınlanır ve konut fiyatlarındaki değişimleri gösterir.
Konut fiyat endeksini iki şekilde hesaplama yapmak için kullanabiliriz.
- 2012 yılı ve sonrası satılmış emsal konut verilerini kullanıp güncel değere ulaşabiliriz.
- 2012 yılı ve sonrası satın aldığımız mülkün bugünkü değerini öğrenebiliriz.
Uyarı: TCMB konut fiyat endeksi il veya iller kapsamında açıklandığından tespit ettiğiniz güncel değeri piyasa emsal veriler ve kira çarpanı ile kontrol etmeyi ihmal etmeyin. Örneğin; Bursa, Bilecik ve Eskişehir konut fiyat endeksi tek veri olarak yayınlanmaktadır.
Geçmiş tarihlerde satılmış emsal konut verilerini kullanarak konutumuzun bugünkü değerini öğrenelim:
Konutunuzun bugünkü değerini öğrenebilmeniz için geçmiş yıllarda satılmış emsal konutları bulmanız gerekir. Bu verilere ulaşmak için bölgesel çalışan emlak danışmanlarından destek alabilirsiniz.
Ancak geçmiş yıllarda satılmış konut değerlerine resmi olarak ulaşsak bile bu veriler gerçek satış değerleri olmayacaktık. Bu nedenle piyasa ilan verilerini kullanabiliriz.
Piyasa konut ilan verilerinin çoğunda metrekare oranlarının olması gerekenden yüksek beyan edildiğini görmekteyiz. Parsel sorgu verileri ile konutların gerçeğe yakın metrekare oranlarını öğrenebilirsiniz.
(MLS kullanıyor olsaydık bu verilere daha kolay ve doğru olarak ulaşabilirdik.)
Örnek bir işlem yapalım.
D konutumuzun bugünkü değerini öğrenmek için konutumuza emsal, geçmişte satılık veya satılmış olan A-B-C konut verilerine ulaştık.
Satış tarihlerine göre TCMB konut fiyat endeksi verilerini temin ettik.
A-B-C konutların katsayı oranlarını hesapladık ve konut değerlerini bugünkü değere getirdik.
Bugünkü değer ile A-B-C konutların m2/TL birim fiyatlarını bulduk ve ortalama m2/TL birim fiyatını hesapladık.
Ortalama m2/TL birim fiyatı ile konutumuzun toplam m2’si ile çarpımı bize konutumuzun bugünkü değerini tahmin etmemize yardımcı olacaktır.
Kaynak: Gayrimenkul Profesyonelleri İçin Değerlemeye Başlangıç kitabı.
Daha fazla hesaplama işlemleri için Dr. Ahmet BÜYÜKDUMAN’ın yazdığı “GAYRİMENKUL PROFESYONELLERİ İÇİN DEĞERLEMEYE BAŞLANGIÇ” kitabını önerebilirim.
2012 yılı ve sonrası satın aldığımız mülkün bugünkü değerini öğrenme.
Örnek bir işlem yapalım.
01.01.2020 tarihinde 200.000 TL ile bir konut satın aldık ve bugünkü değerinin kaç TL olduğunu merak ediyoruz.
Mevcut veriler:
01.01.2020 KFE: 13,15
01.01.2025 KFE: 167,42
Katsayı oranı: 167,42 / 13,15 = 12,73
Konutumuzun güncel değeri: 200.000 X 12,73 = 2.546.312 TL
TCMB konut fiyat endeksi verileri ile konutumuzun bugünkü değerini tahmin etmiş olduk. Bu verileri 01.01.2012 tarihinden sonra inşa edilmiş konutlar için kullanabiliriz.
Profesyonel destek.
Konutunuzun güncel değerini öğrenmek için gayrimenkul/konut değerleme uzmanlarından profesyonel destek alabilirsiniz.
Konut değeri hizmeti veren web siteleri.
Bazı web siteleri konutunuzun bulunduğu adresi esas alıp gayri resmi güncel değeri görebilirsiniz.
**
Konutunuzun bugünkü değerini tahmin ettiniz. Bu fiyat emsallerine göre uygun mu?
Bölgenizi kontrol edin. Belki konut fiyatlarını etkileyen yeni gelişmeler olmuş olabilir.
Konut fiyatını yükseltmenizin riskleri de vardır. Emsallerine göre daha yüksek olabilir ve alıcılar yüksek fiyatlı konutları tercih etmeyebilirler.
Güncel fiyatınızı kira çarpanı oranları ile kontrol edebilirsiniz.
Unutmayın. Emsal konut karşılaştırmalar benzer mülkler ile yapılmalıdır. Yeşil elma ile yeşil elma karşılaştırılmalıdır.
TCMB KFE verilerini hangi konutlar için kullanabiliriz?
Konut Fiyat Endeksi genellikle mevcut konut piyasasındaki fiyat değişikliklerini ölçer ve sıfır konutlardan ziyade ikinci el konutlar için daha uygundur. Bunun nedeni, KKE’nin mevcut konut değerleme raporu verilerine dayanmasıdır.
Sıfır konutlar ve yıkıp yeniden yapılacak konutlar için maliyet hesabı kullanmak daha sağlıklı olacaktır.
Diğer ülkelerde uygulama nasıl?
Diğer ülkelerde çeşitli kuruluşlar tarafından açıklanan Konut Fiyat Endeksi (HOUSE PRİCE INDEX – HPI) verileri kullanılmaktadır. MLS kullanan ülkelerde gerçek satış değerleri ile bir konutun bugünkü değeri kolayca takdir edilebilmektedir.
Sonuç.
Eskide kalan konut fiyatını günümüz değerine getirmek için hangi verileri kullanacağımızı artık biliyoruz.
En sağlıklı veri olarak TCMB konut fiyat endeksi olduğunu söyleyebilirim. Açıklanan bu verilerin şehir ve mahalle bazında verilmesi daha faydalı olacaktır.
Ayrıca bu veriyi destekleyecek gerçek satış değerlerini içeren tapu bilgilerine ulaşamadığımız için (ulaşsak bile değerler gerçekçi olmayacaktır.) bu veriyi sadece piyasa fiyatları ile karşılaştırıp güncel fiyatı tahmin edebiliriz.
--
(Yukarıdaki yorum ve düşüncelerim kişisel görüşlerim olup, bu bilgilerin kullanılmasından dolayı meydana gelebilecek zararlardan sorumlu olmadığımı beyan ediyorum.)
