Oturmak amacıyla ilk kez ev sahibi olan kişilerle çalışmak bir emlak profesyoneli için en ödüllendirici deneyim olabilir.
Onlara ilk kez ev satın almayı öğretmek ve kapanış masasında o gülümsemeleri görmek, yıllar sonra bile hatırlayacağınız o sıcak duyguları size yaşatır.
Ancak, tüm avantajlarına rağmen, ilk kez ev sahibi olan kişilerle çalışmak bazen zor olabilir. Birçok engel vardır ve muhtemelen alıcılarınızı bilgilendirmek için çok zaman harcamanız gerekecektir. Sabırlı olmalısınız.
**
Burada ilk evini almaya istekli alıcılar için ipuçlarından oluşan bir liste hazırladım. Böylece hayallerindeki eve mal olabilecek hatalardan kaçınabilirsiniz.
İşte ipuçları listeniz.
İlk ev alıcıların ev alışverişine başlamadan önce yapacakları.
Bütçenizi kontrol edin.
Peşin veya bir kısmı için kredi kullanabilirsiniz. Aylık ödemeleriniz, kapanış ücretleri, belki tadilat masrafları veya bina bakım giderleri olabilir.
Ev satın alma kontrol listesi hazırlayın.
İlk kez ev alıyorsunuz. Olmazsa olmazınız nedir? Balkon, asansör, ara kat, iki banyo vb. Kendinize bir liste hazırlayın. Yanınızda lazer metre bulundurun.
Uzun yıllar o bölgede oturacaksınız.
- İlk kez ev sahibi olacaklara yönelik en iyi ipuçlarından biri, evlere bakmadan önce farklı mahalleleri, okulları ve yerel olanakları araştırmaktır. Mutsuz olabileceğiniz yerlerden uzak durun diyebilirim.
- Önce oturmak istediğiniz bölgeyi seçin. Olanakları araştırın. Banka, bankamatik, market, okul, ulaşım, sağlık, semt pazarı, parklar, otopark, güvenlik, demografik yapı vb.
- Stadyum, fabrika, atık ve arıtma tesisleri yakınlarında bulunan yapılarda gürültü ve kötü kokulara maruz kalabilirsiniz.
- Ana yollardan geceleri geçen araçların gürültüsü çok fazla duyulur.
- Siteden ev almayı düşünüyorsanız yönetim planını mutlaka okuyun.
- Boş ev mi, kiracılı ev mi? Kiracılı bir ev alırsanız mevcut kiracı oturmaya devam edebilir ve kiracıyı tahliye ettirmeniz uzun zaman alabilir.
Bölgenizi tespit ettikten sonra ilan portallarını taramaya başlayın.
- Bütçenize uygun, beğendiğiniz ilanları favoriye alın.
- Ev hakkında merak ettiğiniz sorulara cevap alın. Cevap vermeyen satıcıların ilanları ile ilgilenmemeyi tercih edebilirsiniz. İlk temas ve iletişim önemlidir.
Konut fiyatı doğru fiyat mı?
Her zaman söylüyorum. Doğru fiyat, doğru mülk. Satın alacağınız konutun kira çarpanı ile uyumlu olduğuna emin olun. Brüt ve net kira çarpanı oranı farklıdır. Oturmak için konut alıyorsanız brüt kira çarpanı süresi yaklaşık 14-16 yıl, net 20-22 yıl makul olabilir.
Gelecekteki satış değerini göz önünde bulundurun.
Satın almayı düşündüğünüz evin gelecekteki yeniden satış değerini düşünmek de önemlidir. Mahallenin durumu, yerel olanaklar ve genel piyasa eğilimleri gibi faktörler, evinizin ileride ne kadar değerli olacağını etkileyebilir. Uzun vadede kalmayı planlasanız bile, potansiyel yeniden satış değerini düşünmek sağlam bir gayrimenkul yatırımı yaptığınızdan emin olmanızı sağlayabilir.
Bir ev müfettişi ile anlaşın.
Ev müfettişleri. Bu uygulama ülkemizde bulunmamaktadır. İpotekli ev satışlarında gayrimenkul değerleme uzmanları bu işi yapıyor görünseler de bazı eksiklikleri göremeyebilirler. Örneğin, tıkalı lavabo gideri gibi.
Bir ev satın almadan önce profesyonel bir denetim uzmanı olmaması gayrimenkul piyasası için bir eksikliktir.
Evleri görmeye gidin.
Bazı alıcılar ev görmeye sadece kendileri giderler. Daha sonra diğer aile bireylerinin görmesi için ikinci bir randevu talep ederler. Tavsiyem evi görmesi gereken aile bireyleri ile evi tek seferde incelemeniz. Bazen evler ikinci randevuya gerek kalmadan başka bir alıcı tarafından satın alınabilir.
Önce binayı dıştan inceleyin.
Ev müfettişliği kurumu olmadığından bu denetimi sizin yapmanız gerekecektir.
- Bina dış yalıtım var mı? Bina genel olarak bakım istiyor mu?
- Çatıda baz istasyonu veya reklam geliri var mı?
- Ortak kullanım bahçe alanı, yeterli otopark alanı var mı?
- Yönetici ile tanışın. Aylık ödenen aidat kaç TL?
- Duyuru panosu varsa orada yazılanları okuyabilirsiniz.
- Evin bulunduğu katın güneş alıp almadığı. Güneş görmesi önemli.
- Bodrum ve çatı arasında rutubet var mı? Onarım gerekiyor mu? Açıkta görünen demirlerde korozyon var mı?
Uyarı: Bodrumda rutubet kokusu alıyorsanız evi incelemeden oradan ayrılabilirsiniz.
Satıcı ile tanışın ve kendisinden bazı evrakları talep edin.
- Bina kaç yaşında? Bina yaşı yapı ruhsatı tanzim tarihi ile başlar.
- Eve ait yıllık emlak vergisi kaç TL?
- Web tapu üzerinden alınmış ayrıntılı güncel tapu bilgisi talep edin. Tapu üzerinde bulunan hak ve şerhler, kat ittifakı veya kat mülkiyeti, ipotek durumu, hisseli olup olmadığı gibi önemli bilgileri görebilirsiniz.
- Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi? Kat mülkiyeti olması tercihiniz olmalıdır. Eğer kat irtifakı varsa neden kat mülkiyetine geçilmediği belediyeden araştırılmalıdır. Olumsuz bir yapılaşma, eksiklik yok ve abonelikleri yapılmışsa kat irtifaklı konut alınabilir.
- Tapu üzerinde yazan ada parsel bilgisi ile parsel sorgu üzerinden bina konumunu ve bağımsız bölüm sayısını görebilirsiniz. Ayrıca ilgili belediyeden mimari projeyi inceleyebilirsiniz.
- İlgili belediyeye ait E imar web hizmeti ile binanın imar durumunu görebilirsiniz. Güncel imar durumu 4 kat olan ancak yerinde 8 katlı olan bir binadan ev satın almayacağınızı düşünüyorum. (Belediyeden imar durumu incelenebilir.)
Yapı kayıt belgesi var mı?
Bazı yapılarda bodrumlar konut veya işyerine çevrildi, çatı katları alt daire ile birleştirildi veya bağımsız bölüm haline getirildi. Bu yapılaşmalara yapı kayıt belgesi alınıp tapu çıkarılmış olabilir.
Unutmayın, her yapı kayıt belgesi bulunan yapılarda olumsuzluklar olmayabilir. Bazı yeni yapılarda aboneliklerin yapılması amacıyla yapı kayıt belgesi alınmış olabilir. Bu tür binaları belediyeden mimari proje talep edip inceleyebilirsiniz.
https://adres.nvi.gov.tr/Home adresinden o binada yapı kayıt belgesi olup olmadığını görebilirsiniz.
Ev içi inceleme
Arızalı ve bakımsız yerler mülk sahibi sıfatıyla size masraf olarak geri dönecektir.
- Kapı zili veya görüntülü diyafon çalışıyor mu?
-Elektrik tesisatı ve sigortaları bir elektrikçiye kontrol ettirebilirsiniz.
- Çelik kapı kilidi rozetli mi?
- Mutfaklar evin kalbidir. Lavaboya bol su döküp ne kadar zamanda boşaldığını inceleyin.
- Banyo ve wc de koku olup olmadığı, ankastrelerin temizlik durumu gibi hususları gözden geçirebilirsiniz. Alt kat komşu ile görüşüp banyodan bir sızıntı olup olmadığını sorun.
- Size beyan edilen net m2 oranını doğrulamak için lazer metre ile ev içinde ölçümler yapabilirsiniz. Perde boyunu ölçmeyi ihmal etmeyin.
- Pencereleri, iç kapıları açıp kapatın.
- Kombi su eksiltmiş mi?
- Apartman görevlisi varsa evi satın aldıktan sora bu görevlinin emeklilik tazimatından hisseniz oranında sorumlu olacaksınız.
- Abonelikler açıksa kapatılmasını sağlayın.
Bu denetimler size abartılı gelmesin lütfen. Çoğu pahalı ve zorlu tamirlerdir. Bütçenizi sarsabilir.
Bir emlakçıyla çalışın.
Mükemmel mülkü bulmak için bir emlakçıyla çalışmayı düşünebilirsiniz.
Bir gayrimenkul uzmanı şu şekilde yardımcı olabilir:
- İhtiyaçlarınıza ve fiyat aralığınıza uygun bölgenizdeki mülkleri size bulabilir.
- Bu mülkleri birlikte inceleyip daha fazla bilgiye sahip olabilirsiniz. Bir mülk için ne kadar teklif vereceğinize karar vermenize yardımcı olabilir.
- Sizin adınıza satıcı ile pazarlık edebilir.
- Tapu devir aşamasında size yardımcı olabilir.
Unutmayın ki yalnızca bir alıcı temsilcisi sizin adınıza çalışacaktır. Satıcı temsilcisi sadece satıcı adına hareket eder. Ev satın almanıza yardımcı olması için her zaman kalifiye bir emlak danışmanı seçin.
Mutlu olacağınız evi satın alın.
- Satıcılarla pazarlık yapın.
- Müzakere sanatı, kariyerinizin erken dönemlerinde öğrenmeniz gereken bir beceridir. Uzlaşılan rakamdan alıcı ve satıcı mutlu olmalıdır.
Üzerinde ipotek bulunan ev satın alınır mı?
Alınır.
İpotek terkin bedeli kadar tutarı ev bedelinden düşüp kalan bakiye satıcıya ödenir. Tapu devir işlemleri bittikten sonra ipotek bedelini alıcıya ödeyebilirsiniz.
Her şeyin yerli yerinde olduğundan emin olun.
Satın almaya karar verdiğiniz evde bulunan ankastre set gibi bazı demirbaş malzemenin size bırakılıp bırakılmayacağını öğrenin ve bırakılacak ise sözleşmede bu hususu mutlaka belirtin.
Kaparo mı, cayma bedeli mi?
Evi satın almaya karar verdiniz. Şimdi sözleşme yapma zamanı.
Satıcı ile sözleşme yaparsanız kaparo veya cayma bedeli şartları net bir şekilde yazılmalıdır. Ayrıca kaparo veya cayma bedeli banka üzerinden açıklama yazılmak suretiyle satıcıya ödenir.
Kaparo veya cayma bedeli genellikle toplam ev fiyatınızın %1 - %3'üne eşittir ve peşinatınıza gider.
Kapanış maliyetlerini unutmayın.
Görebileceğiniz yaygın kapanış masrafları şunları içerir:
- Tapu harcı: Konut devir bedelinin %4 oranındadır. Anlaşmaya bağlı olarak ödenir.
- Döner sermaye: Peşin devirlerde 3.549 TL. İpotekli devir işlemlerinde iki kat ödenir.
- Aracı olarak hizmet veren emlakçı varsa taraflar ayrı ayrı devir bedelinin %2 oranında hizmet bedeli ödeyecektir.
- Emlak borçları: Satıcı ödeyecektir.
- Asfalt ve kaldırım yapım ücreti: Yapım tarihinde o konutta oturan ödeyecektir.
- Dask: Satıcı ödeyecektir.
Konut parasını nasıl ödeyeceksiniz?
Bazı satıcılar satın aldığı mülkü 5 yıl dolmadan önce satmak istedikleri zaman değer artış vergisi ödemek istemediğinden tapu devir ücretini düşük gösterecek ve parayı elden almak isteyecektir. Bu durum bazı riskler taşımaktadır. Örneğin; Tapu devri sonrası mirasçıları veya alacaklıları mal kaçırıyor veya aile konutu iddiası ile dava açıp konutunuzu tapu devir ücreti karşılığında sizden geri alabilirler.
Önerim; konut bedelinin tamamını Takasbank veya tapu güvenilir hesap yöntemi ile satıcıya ödemeniz.
Evraklarınızın fiziksel kopyalarını veya aslını saklayın
Bir ev satın alma işlemine başladığınızda, evrak işlerini unutmayın. Yapı Kullanma İzin Belgesi, DASK gibi belgelerdir.
Belediye emlak beyanı.
Konutu satın aldıktan sonra ilgili belediyeye beyanname vermeyi ihmal etmeyin.
Öğrenmeyi bırakmayın
İlk aldığınız ev son olmayacaktır. Gayrimenkul piyasalarını takip etmeyi ve bu konuda yayımlanan video ve makaleleri izleyip okumayı unutmayın.
Sonuç:
İlk kez ev satın almak zor bi karar olmakla birlikte heyecan veren bir olaydır.
İlk kez ev sahibi olan alıcıların yaşadığı bu deneyimi kısa olarak yorum kısmında paylaşmalarını bekliyorum.
Nereye giderseniz gidin, bir evi hayata geçiren siz ve sevdiklerinizdir.
--
