Önce ülkenizde satılan konut sayısına bakalım. 2024 yılında Türkiye'de gerçekleşen konut satışlarının bir önceki yıla göre %20,56 artarak 1.478.316 adet oldu.
Yüksek kredi faizlerinin etkisi altında konut satışlarının artmaması bekleniyordu, ancak ikinci el konut fiyatlarının enflasyon oranlarının altında artış göstermesi, fiyatların uzun süre durağan kalması ve mevduat faizlerinin düşme eğilimi göstermesi gibi faktörlerin satılan konut sayısında artışa yol açtığını düşünüyorum.
Konut satışlarının artması için kredi faizi oranlarının düşmesi gerektiğini söyleyenlerin burada yanıldığını görüyorum.
Konut alım tercihlerine göre, alıcıların %10,72 oranı peşinat tamamlama kredisi kullanırken %89,28 oranı peşin para ile konut almayı tercih etmiş.
2024 yılı alıcı ve satıcılara güzel fırsatlar sunmuş diyebilirim.
**
Eskişehir Konut Piyasası Nasıl Geçmiş?
İpotekli konut satışları yüksek kredi faizleri baskısı altında ezilmeye devam ediyor. Bu durumun enflasyonla mücadele kapsamında 2025 yılında da devam edeceğini düşünüyorum. 2021 yılında olduğu gibi kredi faiz oranlarının düşeceği beklentisi içinde olmadığımı söyleyebilirim.
Peşin satılan sıfır konut sayısında meydana gelen artış umut verici görünüyor. Eski evini satan çoğu kişinin birikimleri ile konut fiyatını tamamlayıp yeni konut satın almış diyebilirim. Yeni yapılan konutlara olan taleplerin 2025 yılında da devam edeceğini düşünüyorum.
II. el konut satışlarının 2024 yılında altın yılını yaşadığını söyleyebilirim. II. el konutları daha çok kira geliri elde etmek isteyen yatırımcılar tarafından satın aldığını değerlendiriyorum. Çünkü son zamanlarda kiralık konut sayısında meydana gelen artışlar bu şekilde düşünmeme neden olmuştur.
Eskişehir’de 2024 yılı konut satışları beklentilerin üstünde gerçekleştiğini görüyoruz. Konut fiyatlarında meydana gelen artışın enflasyon oranı altında gerçekleşmesi, fiyatların durağanlaşması gibi nedenlerle birikimlerini çeşitli emtialarda değerlendiren kişilerin oturmak ve yatırım amacıyla konut alımına yönlendiğini düşünüyorum. Ancak kire geliri elde etmek amacıyla konut satın alanların umduklarını bulamadıklarını değerlendiriyorum. Çünkü son zamanlarda kiralık konut sayısında meydana gelen artış ve uzun kiralama süresi kira geliri beklentisini karşılamayacaktır. “Satın aldığınız mülk kira yatırımı için uygun mu?” başlıklı köşe yazımda belirttiğim hesaplamaları yapıp yatırımınızın doğru olup olmadığını anlayabilirsiniz.
Verilere göre Eskişehir kiralık konut sayısı 2025 ocak ayına kadar artış gösterirken, kiralık konut ilanlarına getirilen elektronik ilan doğrulama sistemi (EİDS) nedeniyle ocak ayı içinde hızla düşmüştür. Bu düşüşün genel nedeni, intikal işlemi yapılmayan, e-devlet üzerinden emlakçılara ilan yetkisi verilmeyen/verilemeyen konutların neden olduğunu düşünüyorum, Bu durunda olan kiralık konut ilanlarını ilan portallarında değil, konut veya emlak işletmesi camlarında görebiliriz.
Satılan konut sayılarına aylık olarak baktığımızda en düşük konut satışlarının ocak, şubat aylarında en yüksek satışların ise aralık ayında gerçekleştiğini görüyoruz.
Aralık ayında ki artışın, şirket bilançolarının düzenlenmesi, aile içi konut devirlerinin son aya bırakılması gibi nedenlerin olduğunu düşünüyorum.
Konut alım tercihlerine göre, alıcıların %14,72 oranı peşinat tamamlama kredisi kullanırken %85,28 oranı peşin para ile konut almayı tercih etmiş.
Konut fiyatlarının çıldırdığı zaman.
2021 ağustos ayında konut kredisi faizlerinin %1’in altına düşmesini fırsat görüp konut fiyatlarının artırılması ve TCMB politika faizinin indirilmesi etkisiyle o güne kadar el ele kol kola birlikte yürüyen faiz ve enflasyonun zıt yönlere ayrılmasına neden olduğunu görüyoruz. Ayrılan bu ikilinin 2024 sene sonu itibariyle tekrar el ele olduğunu görüyoruz. Bu tekrar birliktelik bana 2025 ve devam eden yılların konut piyasası üzerinde olumlu etkileri olacağını söylüyor.
Eskişehir kiralık konut piyasası
Mevcut verilere göre kiralık piyasasında fiyatlar düşüyor, kiralama süreleri ile satılık ve kiralık konut sayısı artıyor. Suriyelilerin ülkelerine gitmesi ile birlikte kiralık konut sayısı artacaktır. Ancak Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) kiralık konutlar için 01.01.2025 tarihinden itibaren artık zorunlu. Eğer mülk sahipleri herhangi bir emlak işletmesine E-Devlet üzerinden taşınmazının ilana verilmesi için yetki vermemesi veya verememesi nedeniyle ilan sayılarında şubat ayından itibaren düşmeler olacağını ve yetkilendirme sorunları nedeniyle bazı kiralık konut ilanlarını ilan portallarında değil sadece konut ve emlak işletmelerinin camlarında görebiliriz.
2025 yılı nasıl geçecek?
- Alıcı piyasası devam edecek.
- Her yıl olduğu gibi ocak*şubat ayı sakin geçecektir.
- Kiraya veririm düşüncesiyle alınan bazı konutların beklentileri karşılamaması nedeniyle satışa konu olacağını ve satılık konut sayısının artacağını düşünüyorum. 5 yıl içinde satılan konutların değer artış vergisine tabi olduğunu unutmayın lütfen
- İkinci el konut fiyatları enflasyon oranları altında artmaya devam edecek. “Faizler düşüyor, konut fiyatları artıyor” gibi dedikodulara kapılıp yüksek düzeyde fiyat artıranların olduğunu görüyorum. Unutmayın, Ticaret Bakanlığı bu ilanları takip ediyor.
- Fiyatlar yükselmeden daha iyi konut alabilirim diye düşünenler, kira gelirinden umduğunu bulamayan kişiler, şirketlerine nakit sermaye eklemek isteyen tüzel kişiler konutlarını satışa çıkaracak. Bu durumun ilan sayılarında artışa neden olacağını düşünüyorum.
2025 yılı beklentilerim.
TOKİ tarafından en büyük sosyal konut projesinin 2025 yılı içinde başlayacağı açıklandı. Bu açıklama kapsamında 2025 yılı konut piyasasının baskılanacağını, durgunlaşacağını ve konut almak isteyen çoğu kişinin açıklanan bu kampanyayı bekleyeceğini düşünüyorum. Bu nedenle 2025 yılının alıcılar için olumlu geçeceğini değerlendiriyorum.
Enflasyon ve politika faizinin 2021 yılı öncesi olduğu gibi tekrar el ele, kol kola birlikte devam ettiğinin görülmesini umut verici buluyorum. Alınan ekonomik kararlarda bir sapma olmazsa konut fiyatlarının durgunlaşacağını, fiyat indirimleri olabileceğini veya enflasyon oranı altında artışlar olabileceğini söyleyebilirim. Yüksek fiyat artışları beklemiyorum.
2025 yılı içinde konut kredisi faizlerinin çok fazla düşeceğini sanmıyorum. 2021 ağustos ayında yapılan hatanın tekrar edilmeyeceğini düşünüyorum. O dönem ne olmuştu? Kredi faizleri %1’in altına düşmüş ve konut fiyatları aşırı şekilde yükselmişti.
2024 yılı satılan konut sayısı yüksek kredi faiz oranına rağmen yüksek bir sayıda kapandı. Artan satışları yatırımcıların kira geliri için konut alımına bağlıyorum.
Eğer kira geliri için konut yatırımı yapmayı düşünüyorsanız net kapitalizasyon oranını dikkate almanızı önerebilirim.
Size yüksek kira geliri için konut tavsiye edenlere şunu sormalısınız. Net kapitalizasyon oranı nedir? Net amortisman oranı kaç yıldır?
2025 yılında yatırım için değil daha çok oturmak amacıyla konut alınacağını düşünüyorum. Oturmak amacıyla doğru fiyat ve doğru konutu bulursanız hemen alın diyebilirim.
**
Aşağıda excel üzerinde oluşturduğum tablo ile Akarbaşı Mahallesine ait konut piyasasını takip ediyorum. Çizelgede belirtilen oranlar piyasa verileri kapsamında oluşmaktadır.
Güncel verileri https://whatsapp.com/channel/0029VaARymjIiRosFc0KKH1S whatsapp kanalıma abone olup takip edebilirsiniz.
Akarbaşı mahallesi konut m2/TL oranı 2024 nisan ayından itibaren mevcut verilere göre yatay seyir izlediği görülmektedir.
**
(Yukarıdaki yorum ve düşüncelerim kişisel görüşlerim olup, bu bilgilerin kullanılmasından dolayı meydana gelebilecek zararlardan sorumlu olmadığımı beyan ediyorum.)
