Ticari gayrimenkul, ticari amaçlar için kullanılan ve yüksek gelir getiren mülklerdir.
Gayrimenkul yatırımları arasında en büyük risk taşıyan mülkler ticari yapılardır. Bazı ticari mülkler yakınlarında bulunan kamusal binalara bağlı olarak değer kazanır veya bu kamusal binalar kapandığında büyük değer kaybederler.
Örneğin, aktif bir karayolu üzerinde bulunan bir benzinlik oldukça değerlidir. Ancak bulunduğu yol kapatıldığında değeri bir anda düşecek veya atıl vaziyette kalacaktır. Aynı durum kapanan devlet hastaneleri çevresinde bulunan iş yerleri için de yaşanmıştır.
Ticari gayrimenkule yatırım yapmadan önce çok iyi bir gelecek araştırması yapılmalı ve konusunda uzman danışmanlar ile birlikte çalışılmalıdır.
Başlamanıza yardımcı olmak için ticari gayrimenkule nasıl yatırım yapacağınıza dair basit bir rehber hazırladım. Umarın faydalı olmuştur.
**
Önce kendimize bazı sorular sormalıyız.
Hangi cins ticari gayrimenkule yatırım yapacaksınız?
- Endüstriyel, lojistik depoları, ofis, perakende.
- Kira çarpanı,
- Kapitalizasyon oranı, (net ve brüt)
Başlayalım.
Ticari Pazarı Anlayın
Mevcut ticari gayrimenkul piyasası performansını ve görünümünü değerlendirmek, bilinçli yatırım kararları almak için çok önemlidir. Buna piyasa eğilimleri, boşluk oranları, kira oranları ve arz ve taleple ilgili faktörlerin analiz edilmesi dahildir.
İstatistikler, trendler, ekonomik göstergeler ve belirli sektörlerin nasıl gittiği gibi sağlam ticari gayrimenkul piyasası araştırmaları, en fazla büyüme potansiyeline sahip alanları belirlemenize yardımcı olabilir.
Yetenekli Bir Ekip Kurun
Ticari gayrimenkule nasıl yatırım yapılacağını öğrenirken uzmanlardan oluşan bir ekip kurmak akıllıca olacaktır. İdeal olarak, bu ekip aşağıdaki kişileri içerir:
- Ticari emlak danışmanı: işleminiz boyunca size rehberlik eder, gereksinimleri karşılamanıza, uygun mülkler bulmanıza ve satıcılarla uygun koşullar üzerinde pazarlık yapmanıza yardımcı olur. Uzman rehberliği almak için ticari emlak konusunda uzmanlaşmış bir danışman seçmek önemlidir.
- Avukat: Avukat, hukuki yönleri ele alır, uyumluluk standartlarını doğrular, satın alma sözleşmesini inceler ve sorunsuz bir işlem için endişeleri giderir.
- Mali danışman: Mali danışmanınız, kira geliri potansiyelini analiz ederek ticari gayrimenkul yatırımınızın uygulanabilirliğini değerlendirir ve bunun mali hedeflerinizle uyumlu olmasını sağlar.
Doğru Emlak Tipini Seçin
Özel Amaçlı Mülkler
Bu mülkler, oteller, kişisel depolama tesisleri, tıbbi merkezler, yurt ve eğitim binaları dahil olmak üzere belirli amaçlar için tasarlanmıştır. Özel amaçlı mülkleri yönetmek ve işletmek genellikle uzmanlaşmış bilgi gerektirir. Örneğin, bir otele yatırım yapmak, misafirperverlik sektörünü, mevsimsel talep dalgalanmalarını ve çeşitli operasyonel karmaşıklıkları anlamak gerektirir.
Ofis Alanları
Ofis binaları, yüksek ve yatay mimari özelliklere kadar uzanan işletmeler ve profesyoneller için belirlenmiş çalışma alanlarıdır. Yatırım değerleri yerel iş piyasalarına, ekonomik koşullara ve bina olanaklarına bağlıdır. Modern olanaklara sahip birinci sınıf konumlardaki yüksek kaliteli binalar prestijli kiracıları çekme ve daha yüksek kiralar talep etme eğilimindedir. Örneğin, şehrin merkezinde, son teknoloji toplantı odaları ve ergonomik çalışma alanlarına sahip bir ofis binası, ticari gayrimenkul piyasasında çok arzu edilen bir varlıktır.
Perakende mülkleri.
Perakende mülkleri, alışveriş merkezleri ve bağımsız mağazalar dahil olmak üzere mal ve hizmetleri doğrudan tüketicilere satan işletmelere kiralanan alanlardır. Bu mülklerin uygulanabilirliği genellikle konumlarına, otopark imkânı, yaya trafiğine ve ana kiracıların çekiciliğine bağlıdır. Tüm ticari gayrimenkul kategorileri arasında, genel perakende yüksek talep görmeye devam ediyor ve boşluk oranı en az olan mülklerdir.
Endüstriyel mülkler.
Depolar, üretim tesisleri ve dağıtım merkezleri endüstriyel mülkler kapsamına girer. Bu alanlar, malların depolanması, üretilmesi ve dağıtılmasının ardındaki lojistik için hayati öneme sahiptir. Endüstriyel gayrimenkule olan talep, kısmen e-ticaretin büyümesi ve verimli tedarik zinciri çözümlerine duyulan ihtiyaç nedeniyle arttı.
Çoklu konut bulunan binalar.
Dörtten fazla konuta sahip olan binalar ticari gayrimenkul olarak sınıflandırılabilir. Yatırımcılar, yurt, apart otel, eşyalı günlük kiralık gibi olanaklara sahip gayrimenkullere yatırım yapabilirler. Bu yatırımların başarısı genellikle mülkün konumuna, olanaklarına ve yönetimine bağlıdır. Büyüyen bir şehirde iyi bakılmış bir kompleks akıllıca bir yatırım olabilir.
Ticari ve konut bölgeleri.
Karma kullanımlı yapılar, perakende, ofis ve konut alanlarını tek bir projede birleştirir. İnsanların yaşayabileceği, çalışabileceği ve alışveriş yapabileceği kendi kendini idame ettiren bir ekosistem yaratmak için tasarlanmıştır. Bu geliştirme, üst düzey perakende mağazaları, restoranlar, ofis alanları ve lüks daireler sunarak canlı bir topluluk oluşturur ve yatırımcılar için istikrarlı bir kira geliri kaynağı sağlar.
Kapsamlı bir durum tespiti yapın.
Umut vadeden bir ticari gayrimenkul yatırım fırsatı bulduğunuzda, bir sonraki adım gerekli özeni göstermektir. Bunu, mülkün mali durumuna, yasal statüsüne, fiziksel durumuna ve imar yönetmeliklerine daha yakından bakarak yapın. Önceden ödevlerinizi yapmak, yatırımın ne kadar karlı olabileceğini etkileyebilecek olası sorunları belirlemenize yardımcı olacaktır. Ticari mülke nasıl yatırım yapılacağını düşünürken dikkat etmeniz gereken bazı temel alanları inceleyelim:
- Finansal performans: Gayrimenkulün gelir üretimini, doluluk oranlarını ve operasyonel maliyetlerini analiz ederek mevcut piyasa değerini değerlendirin ve gelir potansiyelini tahmin edin.
- Yasal izinler: Tapu üzerinde o mülkün hangi amaç için yapıldığı yazmaktadır. Otel, yurt, okul, iş yeri vb. Ticari mülk içinde faaliyet gösterecek iş kolu için düzenlenmiş ayrı çelik baca, wc, banyo, giyinme odası, yangın çıkışı gibi olanakların mevcut olduğuna emin olun. Eğer ticari mülkünüz konut alanı ile birlikte ise binaya ait yönetim planını incelemeniz faydalı olacaktır. Yönetim planında bazı işkollarıyla ilgili yasaklamalar olabilir. Örneğin, kahvehane açılamaz maddesi varsa bu işkoluna kiraya veremezsiniz.
- Yapısal bütünlük: Gerekli onarımlar, bakım veya eklemeler için mülkü değerlendirin. Bu, mülkün genel durumunu belirleyecek onarımlar veya eklemelerle ilişkili olası maliyetleri tahmin edebilirsiniz. Örneğin; yangın çıkışı ve yangın söndürme aparatları ekleme gibi.
Sigorta yaptırın.
Yatırımınızı korumanın en kolay yönü sigorta yaptırmanızdır. Sigorta çeşitli risklere karşı yatırımınızı koruyacaktır.
Hangi ticari gayrimenkul türü en karlıdır?
Çoğu uzman, çok konut bulunan mülkler, kişisel depolama tesisleri ve alışveriş merkezleri gibi iyi konumlanmış perakende alanlarının en karlı ticari mülkler arasında olduğu konusunda hemfikirdir. Ticari gayrimenkule nasıl yatırım yapacağınızı arıyorsanız, bu yatırımlar genellikle çok sayıda kiracıya sahiptir, istikrarlı kira geliri ve yatırımdan iyi bir getir sağlayabilir.
Ticari gayrimenkule yatırım yapmanın artıları ve eksileri.
Ticari gayrimenkul yatırımına nasıl girileceğini anlamak, başarı için olmazsa olmazdır. Sağlam bir gelir getirme, portföyünüzü çeşitlendirmenize yardımcı olma ve hatta sizi enflasyondan koruma potansiyeline sahiptir. Ancak, her yatırım gibi, adil bir risk ve dezavantaj payıyla birlikte gelir.
Artıları: Uzun süre yüksek gelir, enflasyon oranında kira artışı, stopaj avantajı.
Eksileri: Ekonomik kriz, yüksek işsizlik, boşluk oranının fazla sürmesi.
Ticari gayrimenkul için iyi bir yatırım getirisi nasıl hesaplanır?
Ticari gayrimenkul için iyi bir yatırım getirisi (ROI), mülk türüne, konuma ve piyasa koşullarına bağlı olarak değişir. İstikrarlı kiracı doluluğuna sahip birinci sınıf konumlardaki mülkler genellikle daha yüksek getiriler sağlar. Ayrıca, mülk yönetim maliyetleri, bakım, vergiler ve olası boşlukları göz önünde bulundurarak beklenen ROI'yi hesaplayın.
Sonuç olarak, "iyi" bir ROI, finansal hedefleriniz ve belirli ticari gayrimenkul piyasası riskleriyle uyumlu olmalıdır.
ROİ nedir?
ROI (yatırım getirisi), bir yatırımın karlılığını maliyetine kıyasla ölçen kritik bir finansal ölçümdür. Her büyüklükteki işletme, yatırımların peşinden gitmeye değer olup olmadığını belirlemek ve geçmiş yatırımların etkinliğini değerlendirmek için yatırım getirisini kullanır. Ancak ROI’nin hesaplanması, ilk yatırım maliyeti, net kâr ve yatırım süresi dahil olmak üzere çeşitli değişkenleri içeren karmaşık bir süreç olabilir. Yatırım getirisi hesaplayıcısının devreye girdiği yer burasıdır. Yatırım getirisini hesaplama sürecini basitleştirmeye yardımcı olabilecek ve işletmelere yatırımları hakkında değerli bilgiler sağlayan bir araçtır.
Hesaplama.
ROI hesaplaması, yatırımınızın genel kârlılığını gösterir ve genellikle yıllık net olarak hesaplanır. Ancak, ROI'nin hangi dönem için hesaplanacağını belirlemek tamamen size bağlıdır. Bu hesaplama bir yıllık dönem için yapılabileceği gibi, aylık, çeyreklik veya belirlediğiniz başka bir dönem için de yapılabilir.
Eğer bir yatırımın yıllık net ROI'sini hesaplamak istiyorsanız, yıllık kazancı ve yıllık maliyeti kullanarak hesaplama yapmanız gerekecektir.
Excel kullananlar için formül şu şekildedir.
= (Kazanç - Maliyet) / Maliyet
Kazanç: Brüt kira geliridir.
Maliyet: Belirlenen dönem içinde mülk için harcanan tutar. (Tadilat, bakım, boşluk, emlak ve kira vergisi vb.)
Örnek olarak, 100.000 TL tutarında gideri olan bir yatırım yaptığınızı ve bu yatırımdan 130.000 TL gelir elde ettiğinizi varsayalım.
ROI= (130.000 - 100.000) / 100.000 = 0,3 Yatırım geri dönüş oranı %30 olarak hesaplanır. Sonuç, yatırımın %30 oranında net bir getiri sağladığını gösterir.
İdeal ROI oranı kaç olmalıdır?
ROI oranının kaç olması gerektiği, yatırımın türüne, sektöre ve risk düzeyine bağlı olarak değişiklik gösterir. Burada yatırımcıların beklentileri önemlidir.
Kişisel fikrim, yıllık ROİ getirisinin yıllık enflasyon üzerinde olmasını beklerim.
Yatırımcı olarak, ticari gayrimenkul danışmanları yukarıdaki hesaplamayı size sunuyorsa onlara güvenebilirsiniz.
Ticari gayrimenkul yatırımının en karlı türü nedir?
Çoklu konut bulunan mülkler ve endüstriyel gayrimenkuller genellikle ticari gayrimenkulün en karlı türleri olarak kabul edilir. Çoklu konut bulunan mülkler, konut kiralamaları yoluyla istikrarlı gelir sağlarken, depolar ve dağıtım merkezleri gibi endüstriyel mülkler, e-ticaret ve lojistiğe olan artan talepten faydalanır.
Ticari gayrimenkulün ortalama geri ödeme süresi nedir?
Ticari gayrimenkul yatırımları için ortalama geri ödeme süresi genellikle 10 ila 15 yıl arasında değişir. Ancak bu, mülk türü, piyasa koşulları ve kullanılan yatırım süreci gibi faktörlere bağlı olarak önemli ölçüde değişebilir.
(Ticari amaçlı gayrimenkullerin geri ödeme sürelerinin göreceli olduğu anlaşılmalıdır. Piyasa koşullarına ve ülke genelindeki duruma göre değişiklik gösterebilir.)
Ticari mülkünüzü hangi finansal yöntem ile satın almalısınız?
Tamamı peşin veya bir kısmı için kredi kullanabilirsiniz. Bankalar, bağlı olduğunuz meslek odası kredileri araştırılmalıdır.
**
Sonuç.
Ticari bir mülk arayan bir yatırımcıysanız, tek tip bir çözümle yetinmeyin.
Sadece işinizi geliştirmekle kalmayıp aynı zamanda benzersiz ihtiyaçlarınıza göre özelleştirilmiş bir alanı hak ediyorsunuz. Sadece sizin için inşa edilmiş bir mülke yatırım yaparak, kendinizi uzun vadeli başarı ve karlılığa hazırlamış olacaksınız. Alanınız, ister çok mülklü bir bina, ister özel bir mülk, ister depolama alanları olsun, özel gereksinimlerinizi karşılayacak şekilde yatırımlarınızı yapabilirsiniz.
Elbette, işiniz için özel olarak inşa edilmiş bir mülk bulmak zaman ve sabır gerektirebilir. Son olarak, ihtiyaçlarınıza göre özelleştirilebilecek mülkler arıyorsanız, bugün inşaat halindeki mülklere göz atmayı unutmayın. Veya bu mülkleri kendiniz inşa ettirebilirsiniz.
Alternatif yatırım için;
- Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) fonları,
- Güneş panelleri vasıtasıyla elektrik üretimi yatırımı düşünebilirsiniz.
**
Ticari gayrimenkule nasıl yatırım yapılacağına dair düşüncelerinizi yorumlara yazmayı unutmayın. Düşüncelerinizi duymayı çok isterim!
**
(Yukarıdaki yorum ve düşüncelerim kişisel görüşlerim olup, bu bilgilerin kullanılmasından dolayı meydana gelebilecek zararlardan sorumlu olmadığımı beyan ediyorum.)
