Okuyucuları daha çok konut hakkında bilgilendirmeye çalışıyorum. Ancak gelen mesajlardan arsa ve tarla yatırımları hakkında çok fazla bilgi talep edildiğini okuyorum.
Arsa ve tarla yatırımları, potansiyel getirileri yüksek olsa da çeşitli risklerle de karşı karşıya kalabilir. Bu tür yatırımlar, piyasa koşullarına, yasal düzenlemelere ve çevresel faktörlere oldukça duyarlıdır. Ayrıca, gelecekteki gelişim planlarına ve altyapı projelerine de bağlı olabilirler. Bu nedenlerle, arsa ve tarla yatırımlarında dikkatli bir araştırma ve analiz yapmak, riskleri minimize etmek adına oldukça önemlidir.
Öncelikle söylemek isterim. Burada paylaşacağım düşüncelerim asla bir yatırım tavsiyesi değildir.
Arsa ve tarla nedir?
Her iki taşınmaz birbiriyle çok fazla karıştırılmaktadır. Arsa denildiğinde, imar planı ve alt yapısı olan taşınmazlar olup tarla cinsi taşınmazlarda imar planı ve alt yapı düzenlemesi bulunmaz. Ayrıca tarlalar en fazla dava konusu olan taşınmazlardır.
Riskler nelerdir?
Yukarıda riskli taşınmazlar olduğunu bahsetmiştim. Bunların neler olduğunu kısaca belirtmek istiyorum.
Arsa: Uzun süre boş duran arsalar ilgili kurum kararı veya yasal düzenleme ile yapılaşma şartları, imar durumu her zaman değişebilir hatta tamamı veya bir kısmı trafo koymak için istimlak bile edilebilir. Arsanız varsa uzun süre boş bekletmemenizi önerebilirim.
Tarla: Hukuk ve mevzuat sistemimizde oldukça fazla yer kaplayan taşınmazlardır. Toplulaştırma, ehil mirasçılık, geçit hakkı, yüksek gerilim ve boru hatları ile karayolu istimlak işlemleri, ön alım ve ortaklığın giderilmesi davaları gibi birçok hususu sayabiliriz.
Arsa ve tarla değerinin uygun olup olmadığı nasıl hesaplanır?
Bir taşınmaza neden yatırım yapılır? Elbette para kazanmak içindir.
Arsa: Arsalar iki seçenek için alınır. Alıp uzun süre bekletebilirsiniz veya üzerine yapı inşa edip daha fazla kazanç elde edebilirsiniz.
Burada arsa alıp üzerine yapı inşa etmek istiyoruz. Arsayı buldunuz, incelediniz, beğendiniz ve satın almak istiyorsunuz. Biraz matematik yapıp arsa fiyatının uygun olup olmadığını belirlememiz gerekir.
Basit olarak arsa değerinin kaç TL olacağını bulalım.
- Belediyeden imar durum belgesi alıp bir mimara taslak proje hazırlatılır.
- Projenin brüt m2 üzerinden toplam standart maliyeti hesaplanır.
- Oluşan bağımsız bölümlerin satılabilecek piyasa değerleri hesaplanır.
- Gelir – maliyet = Kazanç.
- Maliyet gideri ile kazancın %30-35 oranı sizin geliriniz, geri kalan ise arsa değeri olacaktır.
Kazanç – (maliyet+kar)= Arsa değeri.
**
Bu vesile ile emlak ve gayrimenkul danışmanı arasındaki farkı belirtmek istiyorum.
Aynı işi yapıyor görünseler de emlak ve gayrimenkul danışmanı arasında farklar bulunur.
Bir arsayı emlak danışmanı imar durum belgesi ile listeleyip müşteri bekler.
Gayrimenkul danışmanı ise yukarıda belirtiğim işlemleri alternatif projeler ışığında bir dosya ile yapım şirketlerini ziyaret edip arsayı pazarlar.
Emlak ve gayrimenkul danışmanı arasındaki fark budur.
Kişisel görüşüm ve dünyada kabul gören tanımlama da bu şekildedir.
**
Tarla: Zor konulardan biri. Konuyu çok fazla dağıtmadan anlaşılabilir şekilde kişisel fikirlerimi belirtmek istiyorum.
Bir tarlanın satış değerini gelir, maliyet ve satılan tarla fiyatı yöntemi ile bulabiliriz. Ancak satılan tarla fiyat verilerine ulaşmak mümkün olmadığından bu yöntemi uygulayamıyoruz. Bu nedenle çoğu danışman piyasada henüz satılmamış tarla ilan fiyatlarını dikkate almaktadır. Ancak bu yöntemin fiyatların aşırı şekilde yüksek olmasına neden olduğunu görüyoruz.
Gelir yöntemi nedir?
Tarlalar gelir getiren taşınmazlardır. Tarla alırsınız, ekersiniz ve ürünü satıp bir gelir elde edersiniz. Bir tarlanın değeri de bu gelir üzerinden hesaplanması gerekir.
Temayüllere göre bir tarlanın değerini üretilen ürünün net 5-8 yıllık geliri ile ölçebiliriz.
Maliyet yöntemi nedir?
Üzerine bağ evi yapma izni verilen tarla değerini, yukarıda belirttiğim arsa fiyatını tespit etme yöntemi ile birlikte gelir yöntemi de uygulanıp fiyat belirlenebilir.
Değerli tarlalar.
- Yerleşim yeri veya sanayi bölgesi imar sınırında bulunan tarlalar. (İmar geldiğinde en fazla %45 kesinti yapılır ve geri kalan alan konut, ticari, park, eğitim gibi imar durumu belirlenebilir.)
- Resmi yola cephesi olan tarlalar. (Bağ evi yapılabilir.)
- Karayoluna cephesi bulunan tarlalar. (Benzinlik, dinlenme tesisi vb. yapılabilir.)
- Köy yerleşik imar sınırına 300 metre içinde bulunan tarlalar. (300 metre uygulaması yapılmamışsa.)
- İçine bağ evi, hayvancılık tesisi yapma izni bulunan tarlalar,
- Rekreasyon izni bulunan tarlalar.
- Üzerinde üst hakkı bulunmayan tarlalar. (Yüksek gerilim, boru hattı, geçit hakkı vb.)
- Sulanabilir tarım arazileri.
- Yılda birden fazla ürün veren tarlalar.
- Termal su bulunan araziler.
- Marjinal araziler. (Üzerine güneş enerji tesisi kurulabilen araziler.)
- Örtü altı tarım yapılabilen arazileri sayabilirim.
Sonuç;
Eğer tarla yatırımı için hata yapmak istemiyorsanız, mevzuatı çok iyi bilmelisiniz ve araziler konusunda uzman danışmanlar ile çalışmalısınız.
Satın almak istediğiniz tarlayı parsel sorgu ve Google earth üzerinden inceleyin. Harita üzerinde görünen yolların resmi yol olup olmadığını ilgili kurumlardan sormalısınız.
Web tapu üzerinden ayrıntılı tapu kayıt bilgisini talep edin. Tapu üzerinde hissedarlar, şerh ve haklar incelenmelidir.
Arazi cinsi tapu üzerinde yazılı olmalıdır. (Sulu, kuru, dikili, örtü altı, marjinal vb.)
Toplulaştırma işlemi olup olmadığı araştırılmalıdır. (Toplulaştırmaya giren tarlanın yeri değişebilir ancak mutlaka yola cephesi olur.)
Büyük ova koruma alanı içinde bulunan tarlalarda yapılaşma izni bakanlık uhdesindedir ve sadece tarımsal yapılara izin verilebilir.
Sit alanları ile koruma altında bulunan bölgelere dikkat edilmelidir.
Köy yerleşik alan içinde bulunan arsaların imar durumunu ilgili kurumdan sormayı ihmal etmeyin. Köy içi arsaların çoğu inşaat iznine uygun değildir.
**
Sizlere basit olarak kişisel düşüncelerim kapsamında arsa ve tarla değerinin nasıl hesaplanması gerektiğini açıklamaya çalıştım. Sizin yaklaşımınızı ve hesaplama yöntemlerinizi duymaktan memnun olurum. Paylaşmak isterseniz yorum kısmından yazabilirsiniz.
**
(Yukarıdaki yorum ve düşüncelerim kişisel görüşlerim olup, bu bilgilerin kullanılmasından dolayı meydana gelebilecek zararlardan sorumlu olmadığımı beyan ediyorum.)
--
