Ekonomik şartlar ağırlaşıyor ve giderlere ayırdığımız bütçe devamlı artıyor.
Bu artışlardan site ve binalarda ortak giderlere katılım için ödediğimiz aylık aidat tutarının da etkilenmesi kaçınılmazdır.
Ne kadar aidat ödüyorsunuz?
Site ve binalarda giderlere uygun olarak aylık aidat tutarı ortalama 200-1.000 TL arasında olması normal karşılanabilir. Ancak havuzlu, birçok giriş kapısı, güvenlik, bahçe bakımı, bina veya site görevlisi sayısı gibi etkenler aylık ödenecek aidat tutarının yüksek olmasına neden olacağı unutulmamalıdır.
Bazı konut ilanlarında aidatların 50-100 TL olduğunu görüyorum. Bugüne kadar yüksek oranda aidat yazıldığını görmedim. Konut satın almadan veya kiralamadan önce aidat tutarını mutlaka öğrenmeniz gerekir. Eğer site ve bina çalışanları varsa bu kişilerin emekli olması halinde ödenecek kıdem tazminatını da eklemeyi unutmayın. Çalışanların kıdem tazminatından konutu satın aldığınız tarihten itibaren siz sorumlu olacaksınız.
Giderlere katılım nasıl belirleniyor?
Bunun cevabını Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. Maddesi açık olarak belirtmiştir.
Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
Katılmakla yükümlüdür.
İlk fıkrada belirtilen “başka türlü anlaşma olmadıkça” hükmü, genel kurulda alınacak karar veya yönetim planında belirtilen hüküm anlatılmak istenmiştir.
Eğer başka türlü anlaşma yoksa giderlere yukarıda açıklanan hükümler doğrultusunda eşit veya arsa payı oranında katılmakla yükümlüsünüz.
Örneğin; asansör elektrik ve bakım giderlerine arsa payı oranında, çalışanların giderlerine ise eşit oranda katılım olacaktır.
Bağımsız bölümlerin arsa payı önemi burada ortaya çıkmaktadır ve 1+1 ile 4+1 bağımsız bölümlerin arsa payı farkı nedeniyle aylık ödenecek aidat da farklı tutarda olacaktır.
Aidat ödemeyenlere hangi yaptırım uygulanıyor?
KMK kapsamında aidat ödemeyi geciktiren kat maliki ve kiracı için aylık %5 gecikme faizi uygulanır. Ödememekte ısrar edenler hakkında hukuki işlem başlatılacaktır.
Aidatlar nasıl belirlenecek?
Bu husus KMK 37. Maddesinde açıkla belirtilmiştir.
Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Bu projede özellikle:
a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;
b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;
c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı;
Gösterilir.
Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.
İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda salt çoğunlukla verilecek bir karar ile kabul edilebilir. Ancak yasaya göre işletme projesi kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlanan kişilere tebliğ edilmesi zorunlu bir işlemdir.
Bu karara itiraz edebilirsiniz, kabul edilmez ise iptal istemiyle dava açabilirsiniz.
İşletme projesi nasıl hazırlanmalıdır?
Site ve binaların giderleri bellidir. Elektrik, su, ısınma, temizlik, yıllık rutin asansör ve yangın tüpü bakımları, çalışan görevlilerin ücretleri, emekli olacak personelin kıdem tazminatı, muhasebeci ücreti ve diğer muhtelif giderlerdir.
Yıllık tahmini gider toplamını bağımsız bölüm sayısına veya arsa payı oranına böldüğünüzde her bir kat malikinin ödeyeceği yıllık aidat tutarı belirlenmiş olacaktır. Bir bağımsız bölüme düşen yıllık gideri 12 aya böldüğünüzde de aylık ödenecek aidat tutarı belli olur.
Burada dikkat edilmesi gereken husus; aksine bir karar alınmamışsa çalışanların giderleri her bir bağımsız bölüm için eşit oranda, diğer giderlerin ise arsa payı oranında olmasına dikkat edilmelidir.
Diğer husus ise, tahmini giderlere göre hazırlanan işletme projesinin öngörülen muhtemel zamlardan etkilenmemesine dikkat edilmelidir. Dikkat edilmezse yıl ortasında toplanan aidatlar giderleri karşılamayacaktır.
Örnek bir işletme projesi hazırlayalım.
Örnek 1: 10 dairelik asansörlü bir apartmanda oturuyoruz. Burada çalışan personel bulunmuyor ve aksine bir karar olmadığı için arsa payı oranına göre aidat toplayacağız.
Bina giderlerini arsa payı oranına göre topladığımız zaman bağımsız bölümlerin arsa payları farklı belirlendiğinden ödemelerde farklılık oluştuğunu görmekteyiz.
Eğer kat malikleri genel kurulunda “her bir bağımsız bölüm eşit oranda giderlere katılacaktır” kararı alınmışsa veya yönetim planında benzer hüküm varsa, her bir bağımsız bölüm 17.400/10= 1.740 TL yıllık, 1.740/10= 174 TL aylık aidat ödeyecektir.
**
Örnek 2: 240 bağımsız bölüm bulunan bir toplu yapının işletme projesini yapalım. Site görevlileri ile havuz ve yeşil alan mevcut.
İşletme projesinin nasıl yapılacağı yönetim planında belirtilmiş olmalıdır. Blok bazında yapılabileceği gibi bu yetki toplu yapı temsilciler kuruluna da yetki verilmiş olabilir. Bu hususa dikkat edilmelidir.
Biz yönetim yetkisinin toplu yapı yönetimine verildiğini, giderlerin de yönetim planı kapsamında eşit oranda ödeneceğini varsayalım.
Yukarıdaki işletme projesi örneklerine göre bina ve sitelerde ödenen aylık aidatlar farklılık göstermektedir.
Kiracıların giderlere hangi oranda katılacağı kira sözleşmelerinde belirtilmiş olmalıdır. Bu nedenle kiracı ve mülk sahiplerinin hangi giderlere katılıp katılmayacağını burada belirtmiyorum.
Toplu yapılarda/sitelerde aidatlar nasıl belirleniyor?
Kısaca bir toplu yapıyı tarif edelim.
Bir veya daha fazla arsa üzerinde kurulu, birden çok bloklardan oluşan yapılar diyebilirim.
Toplu yapılarda işletme projelerinin hazırlanması için yönetim planı dikkatli bir şekilde incelenmelidir.
Yönetim planı kapsamında, her blok kendi işletme projesini hazırlayabileceği gibi bu yetki genel kurul kararı ile toplu yapı temsilciler kuruluna da verilebilir.
İşletme projesi seçilmiş temsilciler kurulu tarafından hazırlanabileceği gibi dışarıdan atanmış yönetim şirketleri de hazırlayabilir.
Bu yönetim şirketleri haliyle profesyonel bir yönetim tarzıyla verdikleri hizmetlerin karşılığını maddi olarak almak isteyecektir. Bu durumda dışarıdan atanan üçüncü kişiler tarafından yönetilen sitelerde aidatların yüksek olması kaçınılmaz olacaktır.
Temsilciler kurulu veya dışarıdan atanan yönetim şirketleri tarafından hazırlanan işletme projesi bütün kat maliklerine tebliğ edilmelidir. Tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içinde itiraz olmazsa işletme projesi kesinleşmiş olur.
Geçici yönetim tarafından yönetilen toplu yapılarda süreç nasıl işlemektedir?
İnşaatı devam eden ancak bitmiş bloklarda oturumlara başlanmış toplu yapıların yönetim planında belirtilmiş olmakla birlikte geçici yönetim tarafından yönetiliyor olabilir.
Toplu yapı kapsamında yönetilen bir siteden ev almadan önce yönetimin kimlerden oluştuğu, işletme projesi olup olmadığı ile yönetim planı içeriğini bilmeniz önemlidir.
KMK 73. Madde:
Yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir. Bu takdirde yönetim plânında geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer.
Geçici yönetim tarafından idare edilen toplu yapılarda kat malikleri genel kurulu yapılmadığından işletme projeleri geçici yönetim tarafından oluşturulup mevcut kat maliklerine tebliğ edilmektedir.
Yukarıda kat malikleri genel kurulu yapılmadığından bahsettim. Yapılıp yapılmadığını bilmiyorum ama 73. madde içeriğindeki. “…toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar …” hükmü bana yapılmadığını söylüyor.
Her ne kadar geçici yönetim süresinin ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl sonra sona erdiğini belirtir hükmü olmasına rağmen toplu yapı temsilciler kurulu oluşturulmadığı sürece geçici yönetimin varlığı devam edecektir.
Bazı sitelerde yönetim süresi dolan geçici yönetimlerin, yönetim planında belirlenen yetki kapsamında site yönetimini uzun süreli sözleşme yapıp dışarıdan üçüncü kişilere devredildiği bilinen bir yöntemdir.
Burada bina ve sitelerin yönetimi için hazırlanan yönetim planının ne kadar önemli ve bağlayıcı olduğu ortaya çıkmaktadır.
Eğer geçici yönetim tarafından yönetilen bir sitede kat malikiyseniz, yasal süre dolmuş veya yapılaşma bitmişse kat malikleri toplu yapı temsilciler kurulunu oluşturmak için genel kurul çalışmalarına başlayabilirsiniz. Genel kurul toplanamıyorsa veya yeterli çoğunluk sağlanamıyorsa kayyum atanması için ilgili mahkemeye başvuruda bulunabilirsiniz.
Devre mülk aidatları.
Aidatlar konusunda en çok şikâyet edilen yapılar devre mülklerdir.
Devre mülk yapılaşması olan yerlerde aidatlar yukarıda açıkladığım şekilde belirlenmektedir.
Devre mülk genel kurulları genel olarak bütün kat maliklerinden temsil yetkisi almış 3-5 kişinin toplanması ile yapılmakta olup çoğu kat malikinin alınan kararlardan haberi bile olmadığını düşünüyorum. Ancak genel kurulda kabul edilen işletme projesi bütün kat maliklerine veya temsilcisine tebliğ edilmesi zorunlu olup yazılı olarak temsil yetkisi almış kişilerin genel kurula bizzat katıldığından alınan kararlar ve işletme projesi sizin yerinize yetki verdiğiniz temsilciye tebliğ edilmiş olabilir.
Eğer kat maliki olarak size genel kurul kararları ile işletme projesi tebliği edilmişse süresi içinde itiraz edebilir veya iptaline ilişkin dava açabilirsiniz.
Sahip olduğunuz devre mülk tesislerinde müşteri olarak görülmek istemiyorsanız kat malikleri genel kurul toplantılarına katılmanız faydalı olacaktır.
Devre mülk yönetimi ve devre mülk haklarınızın neler olduğunu “Yaşasın Devre Mülk Aldım” isimli kitabımda geniş olarak yargı kararları ışığında açıkladım. Alıp okumanız dileğiyle iyi okumalar.
**
Toplu yapı yönetimine ilişkin burada sayfalar dolusu bilgi vermek isterdim. Yoğun bilgiler kapsamında sizleri fazla sıkmamak adına bu kadar ön bilgi vermenin bilgilenmeniz açısından yeterli olduğunu düşünüyorum.
Toplu yapı yönetimine ilişkin daha fazla bilgi için Kat mülkiyeti Kanunu ile Yargıtay kararlarının incelenmesini önerebilirim.
