Ülkemizde konut fiyatlarında meydana gelen artışlar nedeniyle bazı kişilerin yurt dışından konut alımı için araştırmalar yaptığı duyuyorum ve yazılı/görsel basının da bu konuda çok sık haber yayımladığını görüyorum.
Yurt dışından konut almak istiyorsanız öncelikle o ülkenin gayrimenkul hukukunu da çok iyi bilmeniz gerektiğini söylüyorum.
Geçenlerde katıldığım ve canlı yapılan bir eğitim programında, Amerika’da gayrimenkul yatırımı ve kira geliri elde etme konusunda satılık konut tanıtımı yapılmaya başlandı.
Tanıtım yapan kişiye şu soruyu sordum.
“ABD’de konutu bulunan özellikle yabancı kişilere ait taşınmazlarda sessiz tapu önlemini nasıl alıyorsunuz? Sessiz tapu nedir?” diye sordum.
Gülen yüzü biraz ciddileşti ve ilk defa duyduğunu cevabını bilmediğini söyledi.
Nedir bu sessiz tapu? ABD kaynaklarından edindiğim bilgileri sizlerle paylaşma gereği duydum. Çünkü benzer olmasa da ülkemizde de bazı taşınmazlar üzerinde hak iddiası ile açılan davalar mevcut.
Önce yurt dışında bulunan konutları pazarlayanların sizlere hiç anlatmadığı ABD sessiz tapu olayını açıklayayım.
Yapılan araştırmalara göre sahibi bulunamayan bir taşınmazı belirli bir süre kullanan ve halen kullanmaya devam eden kişilerin bu taşınmaz üzerinde hak iddia etmesi ile bu hakkı dava yolu ile kazanmasıdır.
Burada kullanma veya işgal süresi eyaletler arası değişmektedir. Örneğin, bir mülkün mülkiyetini Kaliforniya'da beş yıl, Colorado'da ise 18 yıl süreyle işgal eden kişi dava yoluyla mülk üzerinde hak iddia edebilmektedir.
Bu davaya ABD’de sessiz tapu davası denilmektedir ve yabancılara ait mülkleri hedef alan her yıl yüzlerce sessiz tapu davası açıldığı belirtilmektedir.
Açılan dava kapsamında, mahkeme bu durumu genellikle bir gazetede veya başka bir kamu yayınında kamuya açık olarak yayınlanmaktadır. Burada amaç, mülk sahibinin veya ölmüş ise mirasçıların bu yayını görüp mülk üzerinde hak talebinde ve itirazda bulunmalarına olanak sağlanmasıdır.
Bu uygulamada, çoğunlukla göçmenleri hedef alarak insanların evlerinin kontrolünü ele geçirmek için "sessiz tapu" yasalarındaki bir boşluktan yararlanıyor.
Bir vakada, aslen Meksikalı olan 72 yaşındaki bir göçmen, 20 yılı aşkın süre sonra ABD’de bulunan evine döndüğünde birisinin mülküne ait yasal tapusunu üzerine aldığı evini satışa çıkardığını görmüş. Dava yoluyla mülkiyet el değiştirdiğinden yapabileceği hiçbir şey yok.
ABD dışında ikamet eden ve yıllarca ABD’ye gitmeyen/gidemeyen, o bölgenin yerel basınını takip etmeyen mülkiyet sahiplerinin bu davadan haberleri olmasının mümkün olmadığını düşünüyorum. Haberiniz olmayan ve yaklaşık 90 gün süren bir dava ile mülkünüzü kaybedebiliyorsunuz.
İşte bunları size anlatmıyorlar.
Sanırım ülkemizde bu konuda sizleri bilgilendiren ilk kişi olduğumu düşünüyorum.
Yurt dışından bir taşınmaz almak istiyorsanız o ülkenin gayrimenkul hukukunu çok iyi bilmelisiniz.
Ülkemizde uygulamalar nasıl?
ABD’de olan uygulama ile benzer olmasa da bu konuda iki ayrı mevzuat mevcuttur.
4721 sayılı Türk Medeni Kanun
b. Olağanüstü zamanaşımı
Madde 713- Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.
Davanın konusu, mahkemece bir gazete ve bir internet haber sitesinde ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur.
Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.
Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.
Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.
3402 sayılı Kadastro Kanunu
Tapuda kayıtlı taşınmaz malların tespiti:
Madde 13 – Tapuda kayıtlı taşınmaz mal:
b) Zilyet, taşınmaz malı, kayıt malikinden veya mirasçılarından veya mümessillerinden tapu dışı bir yolla iktisap ettiğini, onların beyanı veya herhangi bir belge ile veya bilirkişi veyahut tanık sözleriyle ispat ettiği ve ayrıca en az on yıl müddetle çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyet bulunduğu takdirde zilyet adına,
c) Kayıt sahibinin yirmi yıl önce gaipliğine hüküm verilmiş veya tapu sicilinden malikin kim olduğu anlaşılamamış ise çekişmesiz ve aralıksız yirmi yıl müddetle ve malik sıfatıyla zilyet bulunan kimse adına tespit olunur.
Tapuda kayıtlı olmayan taşınmaz malların tespiti:
Madde 14 – Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan (40 ve 100 dönüm dahil) bir veya birden fazla taşınmaz mal, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir.
ABD ve ülkemizdeki uygulamaları karşılaştırırsak;
ABD’de sahibi belli olan ve tapuya tescil edilmiş bir taşınmaz üzerinde hak iddia edebilmek için belirli bir süre kullanma ve yapılan araştırmalarda sahibine ulaşılamaması gerekmektedir.
Ülkemizde ise; tapu kütüğüne kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız yirmi yıl süreyle kullanma,
Tapuya kayıtlı olup maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş olması,
Tapuya kayıtlı olamayan sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan arazileri çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla kullanmış olması. (Diğer cins araziler için büyüklük şartı belirtilmemiş.)
Diğeri ise, muhtar senedi denilen bir yöntem ile tapulu bir araziyi satın alan kişinin bu araziyi en az on yıl müddetle çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla kullanmış olma şartları mevcuttur.
**
Konuyla ilgili imar barışı ile 2B taşınmazlar hakkında sorularınız olduğunu hissediyorum. Bu mevzuat düzenlemeleri belirli süre için uygulanan geçici bir istisnadır. Uygulandı ve bitti.
Daha fazla bilgi için aşağıdaki kaynakları inceleyebilirsiniz.
Kaynaklar:
Türk Medeni Kanun
Kadastro Kanunu
Yargıtay kararları
