Bu konuda oldukça fazla soru geliyor hepsine ayrı ayrı benzer cevapları vermek yerine buradan cevap vermeyi düşündüm.
Sorular genellikle; satılık mülk ilanı bağlantısı ile alıcılar çoğunlukla mülk fiyatının yüksek olup olmadığını soruyor.
Çoğu alıcı mülk fiyatıyla ilgileniyor. Doğru mülk olup olmadığını pek merak eden yok.
Bir mülk satın almak, çeşitli faktörlerin dikkatle değerlendirilmesini gerektiren önemli bir yatırımdır. Bir mülk satın alma kararı, konum, mülke özgü özellikler, imar durumu, kaçak kat, olması gerekenden daha fazla bağımsız bölüm sayısı, hukuki ve mali hususlar gibi farklı hususların kapsamlı bir analizinden sonra karar verilmelidir.
Bu makalemde sizlere taşınmazlar hakkında sadece fiyatı değil daha fazla bilgi vereceğim. Bu şekilde bir emlak danışmanının nasıl çalıştığını da öğrenmiş olacağız.
Önce herkesin merak ettiği fiyatın yüksek, düşük veya doğru olup olmadığını analiz edelim.
Fiyat, doğru fiyat mı?
Konut fiyatları ile kira çarpanı arasında ayrılmaz bir ilişki vardır.
Bu ilişkiyi kurabilmeniz için de elinizde veriler olması gerekir. Veri olmadan bu ayrılmaz ikili arasında olan bağlantıyı kuramayız.
Gerçek veriler bir taşınmazın tapu müdürlüğünde kayıtlı beyan edilen satış fiyatı ile kiracının ev sahibine verdiği kira bedelidir. Bu bilgilere ulaşamadığımız için piyasalarda mevcut, henüz satılmayan/kiralanmayan değerler üzerinden ilişki kurmak zorundayız.
Bir taşınmaz pazara sunulduğunda piyasa şartlarına göre değerini piyasalar belirleyecektir. Alıcı ve satıcı arasında kabul gören değer o taşınmazın gerçek değeri olacaktır. MLS sistemimiz olmadığından bu değeri bizler hiçbir zaman öğrenemeyeceğiz.
**
Akarbaşı mahallesi bölgesinde çalışmalar yaptığım için bazı örnekleri bu bölgeden vereceğim. Çünkü elimde güncel piyasa verileri mevcut.
Yukarıdaki değerler; Akarbaşı Mahallesinde bulunan satılık 217 adet konut ile 67 adet kiralık konut verileri üzerinden finansal formüller kullanılarak Excel üzerinden oluşturulmuştur.
Uyarı: Bu verileri her konut için kullanmanız vahim hata oluşturur. Konut fiyatları; yapım yılı, bulunduğu yer, ulaşım, otopark, tadilat gibi etkenler sebebiyle m2/TL birim fiyatları değişkenlik göstermektedir. Örneğin, 1990 yılı yapımı bir bina ile 2024 yılı yapımı bir binayı emsal olarak karşılaştıramayız.
Piyasa fiyatı nasıl belirlenir?
- Satmak veya almak istediğiniz mülk ile yakın çevrede bulunan benzer mülk bilgilerini alın. En az 3 en fazla 5 adet emsal mülk yeterlidir.
(Eğer bölgenizde güncel emsal veri bulamıyorsanız geçmiş piyasa değerlerini bulup bu değerleri günümüz değerlerine getirmeniz gerekir. Bu işlem için TCMB konut fiyat endeksi raporu elinizde bulunmalıdır. Geçmiş değerler daha çok bölgeden veri toplayan ve bölgesel çalışan emlak danışmanlarında bulunur.)
- Bulunan mülklerin satılık fiyatını o mülke ait beyan edilen brüt m2 oranına bölüp m2/TL birim fiyatını buluyoruz.
- Tespit ettiğimiz m2/TL birim fiyatlarının ortalamasını satmak veya almak istediğiniz mülkün brüt m2’si ile çarptığınızda o mülke ait bir değer tahmini yapmış olursunuz.
Hesapla işleminiz bitti mi?
Hayır bitmedi. Bir işlem daha var.
Tespit ettiğimiz fiyatın doğru fiyat olup olmadığını da kontrol etmeliyiz.
Bu işlem için kira çarpanını kullanacağız.
“Konut fiyatları ile kira çarpanı arasında ayrılmaz bir ilişki vardır” dedik. Bu ilişkiyi mutlaka kurmalısınız.
- Satmak veya almak istediğiniz mülk çevresinde bulunan emsal mülkünüze uygun kiralık mülkleri tespit edip kira değerini o mülke ait brüt m2 ile bölünüp diğer mülklerle birlikte ortalama m2/TL birim fiyatı bulunur.
Kira çarpanı oranını bulmak için, satılık konutların ortalama M2/TL değerinin kiralık konut ortalama M2/TL bölünmesi ile emsal aldığınız bölgenin kira çarpanı oranını tespit edebilirsiniz.
Kira çarpanı ile mülk fiyatının karşılaştırılması.
Örneğin: Fotoğraftaki verileri kullanırsak:
Kira çarpanı: 24.437/125= 195 ay = 16 yıl
Alacağınız veya satacağınız mülkün kira çarpanı 195 ay çıktı. Mülk değerini 195 aya böldüğünüz zaman çıkan sonuç o mülkün kira değeridir.
Örneğin; Mülk değerinin 2.500.000 TL olduğunu düşünelim. 2.500.000/195=12.820 TL
Eğer alacağınız veya satacağınız mülkü kısa sürede 12.820 TL ile kiraya verebiliyorsanız o mülk doğru fiyat diyebiliriz. Kiraya verebileceğiniz değer düştükçe kira çarpanı artacaktır.
Kira çarpanı alıcı pazarında düşük, satıcı pazarında ise yüksek görünmektedir. Bu sürenin en fazla 20-22 yıl aralığını geçmemesine dikkat edilmelidir.
**
📌 İpucu: Bir mülkün değerleme süreci, objektif ve profesyonel bir yaklaşım gerektiren bir alandır. Doğru ve güvenilir sonuçlar elde etmek ve bu sürecin titizlikle yürütülmesi için SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarından destek alabilirsiniz.
**
Kapitalizasyon oranı. (İhtiyaç için konut alanlar bu konuyu geçebilir.)
Kapitalizasyon oranı= (100/kira çarpanı yıl) işlemi ile bulunur.
Örneğin Akarbaşı bölgesi kapitalizasyon oranı: 100/16,3= 6,13
Bu oran daha çok yatırımcıların ilgisini çeker. Yatırımcılar giderler ile vergilerden arındırılmış net kira geliri ile ilgilenirler.
Net kira geliri tavan oranını hesaplamak için şu formülü izleyin: (Brüt gelir – giderler = net gelir) / satın alma fiyatı * 100 = …
Çıkan sonuç %4 ila %12 arasındaki tavan oranları genellikle iyi kabul edilir, ancak bir mülkü değerlendirirken potansiyel iyileştirmeler gibi diğer faktörlerin de dikkate alınması gerektiğini unutmamak önemlidir.
Bir mülkün net işletme gelirinin varlık değerine bölünmesiyle hesaplanan tavan oranı, bir mülkün bir yıllık getirisinin değerlendirilmesidir. Örneğin, yıllık net 600.000 TL net gelir üreten 14 milyon TL değerindeki bir mülkün tavan oranı %4,3 olacaktır. Bu, mülk için ödenen fiyat göz önüne alındığında, yıllık yaklaşık %4,3 işletme nakit akışı bekleyebileceğiniz anlamına gelir.
Şunu da unutmayın: Üst sınır oranlarıyla elma ile elma karşılaştırması yapmak çok önemlidir. Örneğin, tavan oranlarını fiili ve öngörülen gelire göre karşılaştırıyorsanız bu önemlidir.
İyi bir üst limit oranı nedir? Yatırımcıdan yatırımcıya ve mülkten mülke değişir. Genel olarak tavan oranı ne kadar yüksek olursa risk ve getiri de o kadar yüksek olur.
Kapitalizasyon oranları; konut kullanımı için %7 ile %9 arasında, ofis için %10, otel, alışveriş merkezi gibi kullanımlar için ise %12 olarak benimsenmiştir. (Kaynak: ABD)
Kapitalizasyon oranı çok fazla olursa mülk yatırımının riskli olduğu anlamı çıkabilir. Bu durumda yatırımcılar daha detaylı araştırma yapmalıdır.
**
Alacağınız mülk doğru mülk mü?
Yukarıdaki işlemler ile aklımızda bir fiyat oluştu. Oluşan bu fiyat piyasa fiyatıdır.
Fiyatı sizin için alınabilir olan mülk acaba doğru mülk mü?
Sırada o mülkün doğru mülk olup olmadığı araştırması var.
Kullanacağımız kaynaklar:
- Web tapu.
- Belediye e-imar.
- Mimari proje.
- Parsel sorgu.
- Adres sorgulama.
- Google haritalar.
- Belediye ulaşım güzergahı.
* Mülk inceleme: Nasıl bir mülk istiyorsunuz?
İlk olarak mülkü yerinde inceleyin ve iç odaları lazer metre ile içten içe ölçün. Yaptığınız incelemede; mülk içinde tadilat gerekip gerekmediği, yapım yılı, yönetim planı, güvenlik, güneş alıp almadığı, bodrumda rutubet, çatı ve bina tadilatı olup olmadığı, dış cephe yalıtımı, otopark, asansör, mülkün konumu, ulaşım, okullar, sosyal alanlar, çocuk parkları, demografik yapı gibi isteklerinize uygun seçenekleri mutlaka değerlendirin.
Binaların yaşı yapı ruhsatının verildiği tarih ile başlar. Yapı ruhsatı veriliş tarihi belediyeden öğrenilebilir. Bazı binaların iç ve dış mimarisinde kullanılan özellikler bina yaşını tahmin etmemizi kolaylaştırmaktadır. Örneğin; mozaik kaplı bina merdivenleri, banyo duvarında kullanılan eski tip fayanslar bize bina yaşını fısıldayacaktır.
Uzun yıllar anılarınızı biriktireceğiniz satın alacağız bu mülk sizi mutlu etmeli.
* Web tapu.
Mülk satıcısından web tapu üzerinden aldığı detaylı tapu bilgi kaydını istemeyi ihmal etmeyin. Bu belgede taşınmaz ve mülkiyet bilgileri ile taşınmaz üzerinde varsa mevcut şerhler de görünür.
* Belediye e-imar.
Özellikle eski binaların imar durumu mutlaka kontrol edilmelidir. Örneğin, mevcut 6 kat görünen yapı güncel imar durumunda 4 kata izinli olabilir. Bu tür yapılar hakkında belediye imar bürosundan bilgi almalısınız. Satın aldığınız bir iş yeri yıkılıp yeniden yapılmada tekrar iş yeri olmayabilir.
* Mimari proje.
Mülk sahibi tarafından belediyeden veya yapı denetim şirketinden mimari projenin bir kopyası alınabilir veya yerinde proje incelenebilir. Burada bakılması gereken; ortak alanlar ve bağımsız bölüm sayısı. Daha sonra bu bilgiler söz konusu bina ve mülk ile karşılaştırılmalıdır. Örneğin, bina altında iş yeri varsa kolonların yerinde olup olmadığını kontrol edebilirsiniz.
* Parsel sorgu.
Tapu ve Kadastro Müdürlüğünün parsel sorgu web sitesi üzerinden ada/parsel bilgileri ile yapı üzerinde bağımsız bölüm sayısı, yapı iskân durumu, arsa büyüklüğü ve yapı taban alanı büyüklüğü kapsamında o mülkün gerçeğe yakın brüt m2’si hakkında aklınızda bilgi oluşacaktır.
* Adres sorgulama. Yapı kayıt belgesi var mı?
Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğünün adres sorgulama web sitesi üzerinden mülke ait adres bilgisi girişi yapılıp o mülk üzerinde bulunan yapı kayıt belgesi, bağımsız bölüm sayısı, iskân durumu ile bağımsız bölümlerin ticari/konut olup olmadığını öğrenebilirsiniz.
Bağımsız bölüm sayısı neden önemli? Özellikle bazı eski yapılar yıkılıp yeniden yapılmaya uygun görünebilir. Burada önemli olan aynı sayıda bağımsız bölümün aynı özellikte yeniden yapılaşmaya uygun olup olmadığının tespit edilmesidir. Bunu öğrenmenin en kolay yolu belediyeden alınacak imar durum belgesi, harita bürosundan temin edilecek aplikasyon krokisi ile bir mimara taslak proje hazırlatmaktır.
* Google haritalar.
Harita üzerinde mülke ait görüntüler eğer varsa 2015-2023 tarih aralığında görebilirsiniz. Bu görseller ile mülk üzerinde yapılmış değişiklikleri izleyebilirsiniz. Belki çatı katına kaçak kat çıkılmış olabilir. Yandex harita 2014 yılına ait görüntülere sahip.
* Ulaşım ve diğer olanaklar.
Belediye ulaşım kaynaklarından mülk yakınından geçen toplu taşıma araçlarının güzergahını, Google harita ile mülk çevresinde bulunan sosyal alanları, okullar, marketler gibi yerlerin mesafelerini görebilirsiniz.
Kentsel dönüşüme girmesi muhtemel yapılar.
Eski yapıların kentsel dönüşüme uygun olup olmadığını bilebilmemiz için yapı dayanıklılık testi yaptırılmalıdır. Bu test sonuçları olmadan o yapının kentsel dönüşüme uygun olup olmadığını bilemeyiz. Ancak gözle yaptığımız kontroller ile bir kanaate varabiliriz.
Bu durumda olan mülklerin değeri belirlenirken yıkılıp yeniden yapılma maliyeti ile o bölgede bulunan emsal sıfır yapıların piyasa değeri önem taşımaktadır. Satın aldığınız tutar ile yeniden yaptırma masrafları toplamı emsal sıfır yapıların piyasa değerini geçmemelidir.
Hesaplama yapılırken imar durumu kapsamında aynı büyüklükte, aynı sayıda mülk yapılıp yapılmayacağı da kontrol edilmelidir. Kontrol etmeden satın aldığınız 3+1 mülk yeniden yapılmada 1+1 mülke razı olmak gibi bir durumla karşılaşabilir veya bir bağımsız bölümde ikinci bir hissedar olmak zorunda kalabilirsiniz. Arsa payları ise ayrı bir sorun.
Kentsel dönüşüme girmesi muhtemel yapılarda mülk içine veya bina için ağır tadilat masrafı yapılması o mülke bir değer katmayacağı gibi yenileme çalışmaları için yıkıldığında yapılan masraf da boşa gidecektir.
**
Aklıma gelen bütün bu incelemeler doğrultusunda o mülkün doğru mülk ve doğru fiyat olduğuna karar veriyorsanız satın alma aşamasına geçebilirsiniz.
Bu vesile ile emlak danışmanlarının bir taşınmaz hakkında nasıl bilgi topladıkları ile piyasaya sundukları mülk fiyat bilgisini nasıl takdir ettiklerini görmüş olduk.
**
📌 İpucu: Arsa, arazi ve bazı özel mülklerin değer takdiri farklı yöntemler ile yapılmaktadır.
**
Siz ne düşünüyorsunuz? Yorum ve düşüncelerinizi paylaşın lütfen.
**
(Yukarıdaki yorum ve düşüncelerim kişisel görüşlerim olup, bu bilgilerin kullanılmasından dolayı meydana gelebilecek zararlardan sorumlu olmadığımı beyan ediyorum.)
**
Katkılarından dolayı İstanbul Gayrimenkul Değerleme şirketi yönetici ortağı ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Sayın Dr. Ahmet BÜYÜKDUMAN’a teşekkür ediyorum.
--
