Pandemi, deprem ve şehirlerde artan konut fiyatları nedeniyle insanlar alternatif barınma seçenekleri arıyor. Gayrimenkul satış istatistiklerine göre son yıllarda arazi satışlarında artış olduğunu görüyoruz. 

Önce bir tanımlama yapmakta fayda var. 

Arsa ile arazi birbirinden farklı bir tanıma sahiptir. 

Arsa; imar durumuna göre üzerine yapı yapılabilecek altyapıya sahip taşınmazdır.

Arazi; imar planı düzenlemesi ve alt yapısı olmayan, üzerine belli şartlara uygun olması halinde yapı inşa izni verilebilen bir taşınmazdır.

Bir araziye arsa denilmesinin yanlış anlaşılmalara yol açabileceğini unutmayalım. 

“Araziler en çok dava konusu olan taşınmazlardır” diyebilirim.

Eğer tarım yapmak amacıyla bir arazi almak istiyorsanız herhangi bir risk ile karşılaşmazsınız. Ancak tarım arazisi çevresinde çok fazla bir yapılaşma varsa yeraltı sularını tahlil ettirmenizde fayda görüyorum. Önceki makalemde foseptik kuyularının nasıl bir çevre felaketine yol açtığından bahsetmiştim.

Eğer arazi alıp üzerine bir yapı inşa etmek gibi bir düşünceniz varsa onlarca mevzuat düzenlemesini okumanız gerekir. Bir bilene sorun diyeceğim ama çok hızlı değişen mevzuat düzenlemeleri nedeniyle değişiklikten haberi olmayan bir bilen size yanlış cevap verebilir. Bu nedenle okuyup öğrenmek sizi bir bilenden daha bilgili yapar.  Bu konularda geniş açıklama ve mevzuat kaynaklarına “Tarlaya Ektim Konut” isimli kitabımdan ulaşabilirsiniz.

“Bir arazi alıp üzerine ev yapmak istiyorum” dediğinizi duyuyorum.

Yasal şartlara uygun olması halinde orman arazisine bile ev yapabilirsiniz. Eğer yasalara aykırı olarak bir araziye yapı inşa etmeniz halinde ilgili kurumların yaptırımlarına maruz kalabilir ve her kurumun ayrı ayrı düzenleyeceği idari para cezaları ile yıkım kararlarına karşı çaresiz kalabilirsiniz. 

Arazilere yapı inşa izni alamayanlar çözüm olarak tekerlekli ev (tiny haus), karavan veya taşınabilen konteyner, bungalov gibi araçlar koyabiliyor.  Eğer bu yapıların atık giderleri için foseptik bulunuyorsa veya bulunduğu yere sabitlenmişse kaçak yapı kapsamında değerlendirilebilir. Ayrıca tekerlekli evler ve çekmeli karavanlar trafik ruhsatlı olması zorunludur. Bu yapılara elektrik ve su temini için ilgili kurumlardan izin almanız pek mümkün değildir. Eğer bu yapılarda devamlı oturacaksanız ikamet adresi de alamazsınız.

Satın almak istediğiniz arazi çevresinde yapılmış birçok ev görebilirsiniz. Bu evler sizi aldatmasın. “Onlar yapmış, bende yaparım.” diyorsanız hatalı bir düşünce olur. O evlerin çoğu kaçak inşa edildi ama sonrasında imar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi alıp yıkılmaktan ve idari para cezalarından kurtuldular. Ancak bu yapılar yıkıldığında güncel imar planı geçerli olacaktır.

Arazi hukuku oldukça geniş kapsamlıdır.

Hisseli arazilerden, köy yerleşim ve yerleşik alanından, fiili taksimden, kıyı kenar çizgisinden, özel çevre koruma kararlarından, toplulaştırmadan, ehil mirasçılıktan, elbirliği paylaşımdan, kooperatif veya şirket arazilerden, SİT alanlarından, geçit hakkından, hobi bahçelerinden, büyük ova kapsamında tescilli arazilerden daha bahsetmedim. 

Hangi arazilere ev yapabilirsiniz? Bu konuda kısaca bilgi vereyim.

Tarım arazisi üzerine ev inşa etmek istiyorsanız, üzerine inşaat yapabileceğiniz belirli arazi türleri vardır.  

Büyüklüğü en az 0,5 hektar olan dikili tarım arazileri ile 0,3 hektar olan örtü altı tarım arazilerinde; taban alanı müştemilat dâhil 75 metrekare ve toplam inşaat alanı 150 metrekareyi geçmeyen bir tane bağ (çiftlik) evi yapabilirsiniz. Dikili ve örtü altı tarım arazisi olarak tescil edilmiş araziler dışında kalan mutlak, kuru, sulu, özel ürün ve marjinal tarım arazilerine bağ evi inşa izni verilmemektedir.

Herhangi bir araziye izin almak suretiyle hayvancılık tesisi kurmuşsanız aynı parsel üzerine bakıcı evi yaptırabilirsiniz.
Ürün depolamak veya tarım araçlarını muhafaza etmek için inşa ettiğiniz bir yapıyı sonradan konuta çevirmeniz mümkün değildir. 

Ayrıca bu yapılar için izin verilmeden önce DSİ, TEDAŞ, BOTAŞ, Orman, Tarım ve Kültür Müdürlüğü gibi çeşitli kurumlardan uygun görüş istenecektir.

Eğer arazi alıp üzerine ev yaptırayım gibi bir düşünceniz varsa, sonrasında herhangi bir sorun yaşamamanız için ilgili yasaları okumanız veya araziler konusunda uzmanlaşmış emlak danışmanları ile çalışmanız faydalı olacaktır. Bu, gelecekte herhangi bir sorun yaşamamanıza yardımcı olacak ve tam olarak ne satın aldığınızı bilmenizi sağlayacaktır.