2023 yılı konut satış verileri TUİK tarafından açıklandı ve veriler kapsamında 2023 yılının Türkiye ve Eskişehir için nasıl geçtiğini yorumlayacağız.
2023 yılı konut satış verileri TUİK tarafından açıklandı ve veriler kapsamında 2023 yılının Türkiye ve Eskişehir için nasıl geçtiğini yorumlayacağız.
2023 yılı Türkiye konut satış verileri.
2023 yılı konut satışları bir önceki yıla göre %17,48 oranında düşüş göstermiş. Bunun nedenini ise konut kredi faizlerinin yüksek olmasına bağlıyorum.
Aşağıdaki verileri incelediğimizde; alıcıların %14,50’si konut alım tercihlerini ödeyebilecekleri şekilde konut kredisi kullandığı, %85,50’si ise peşin para ile konut almayı tercih ettiğini anlıyoruz. Piyasalara alıcılar hâkim ve peşin konut alımları canlılığını koruyor.
Burada kullanılan konut kredisinin, konut değerinin tamamı için değil konut değerini tamamlama kredisi olduğunu söyleyebilirim. Örneğin, 1.000.000 TL peşin parası olan bir alıcının 1.050.000 TL değerindeki bir konutu alabilmesi için 50.000 TL kredi kullanmasıdır.
2023 yılı Eskişehir konut satış verileri.
Yukarıdaki verileri incelediğimizde; 2023 yılı konut satışlarının son dokuz yılın en düşük oranında olmasına rağmen iyi geçtiğini söyleyebilirim. Düşüş nedenini yukarıda açıkladığım gibi yüksek seyreden konut kredi faizleridir. Peşin konut alımları normal seyrine devam ediyor.
Aralık ayı satılan konut sayısının yüksekliği bizleri pek yanıltmadı. Daha önce söylediğim gibi şirketlerin yıl sonu bilanço hazırlığı, kat karşılığı alınan konutların şirket adına devredilmesi ile 2024 yılında artması muhtemel vergi ve harç oranlarından etkilenmemek gibi sebepler olduğunu düşünüyorum.
Konut alım tercihlerini aşağıdaki veriler kapsamında daha iyi görebiliriz.
Eskişehir’de alıcıların konut alım tercihlerini % 22,57 oranında kredi ile (Konut değerini tamamlama kredisi diyelim.), %77,43 oranında ise peşin satın alma yönünde kullanmışlar.
Türkiye genelinde olduğu gibi kredi faizlerinin yüksek olması Eskişehir konut satışlarını etkilemiş ve 2023 yılı konut satışlarının bir önceki yıla göre %12,52 oranında düşmesine neden olmuştur.
Eskişehir konut fiyatları nasıl seyrediyor?
2023 Aralık ayı oranlarına baktığımızda, satılık konut m2/TL birim fiyatları enflasyon etkisiyle artmaya devam ediyor.
Kiralık konut piyasası ise aralık ayı verileri 107 m2/TL görünmekte ancak ocak ayı verileri ortalaması 120-130 m2/TL civarında seyretmekte olup, kiralık konut değerleri de artmaya devam ediyor.
Sonuç: Satılık konut piyasasında kredi faiz oranları ile konut satışları arasında ayrılmaz bir ilişki olduğu görünüyor. Faizlerin düşük olduğu yıllarda konut satışları artıyor, yüksek olduğu zamanlarda ise azalıyor.
Sıkı para politikasının devam etmesi, kredi faizlerinin yüksekliği ve en önemlisi hane gelirlerinin enflasyon oranı kadar artmaması gibi nedenlerden dolayı 2024 yılının da çok farklı olacağını düşünmüyorum.
Konut fiyatları düşer mi? Hayır, konut fiyatları düşmeyecek, düşüyor görünmesi için hane halkı gelirlerinin artması ve fiyatların yatay seyir göstermesi gerekir. Enflasyon arttığı sürece konut fiyatlarında da artış devam edecektir. Bu artışların devam ettiğini mahalle bazında takip ettiğimiz m2/TL birim fiyatlarından görebiliyoruz.
Kiralık konut piyasalarında ise durum daha vahim diyebilirim. Oturulabilecek durumda olan konut değerlerinin 12.000-17.000 TL arasında olmasından dolayı asgari ücretli ile emekli kişilerin bu konutlara ulaşabilmesi pek mümkün görünmüyor. Yüksek fiyatlı kiralık konutların daha uzun süre ilanlarda kalacağın düşünüyorum. Bugün için bu sürenin ortalama 40-60 gün arasında olduğunu söyleyebilirim.
2023 Ağustos ayından beri kiralanmayı bekleyen yüksek fiyatlı konutlar halen ilanda ve kiracılarını beklemeye devam ediyor.
2024 yılında konut alımları devam edecek. Ancak doğru fiyatlı ve doğru konutlar alıcılar tarafından daha çok tercih edilecektir. Satıcıların bunu unutmaması gerekir.
Doğru fiyat, doğru konut nedir? diye soranlar olacaktır. Bunu şu şekilde açıklayabilirim.
Doğru fiyat: Satılık konut değerleri ile kira değerleri arasında ayrılmaz bir ilişki vardır. Biz danışmanlar buna kira çarpanı diyoruz.
Satın alınan bir konut, aldığı kira değeri ile kendini amorti eder. Gayrimenkul iktisatçıları bu sürenin ortalama 15-20 yıl aralığında olması gerektiğini belirtmektedirler. Satın aldığınız bir konutu kiraya verdiğinizde 15-20 yıl süre ile alacağınız kira bedeli toplamı satın aldığınız konut değerini karşılıyorsa o konut doğru fiyatlıdır. Burada yapılacak hesaplamanın kiraya verilebilir değer üzerinden değil kiraya verdiğiniz değer üzerinden yapılması önemidir.
Bazı konut ilanlarında “20.000 TL’ye kiraya verilebilir” gibi ibarelere itibar etmenizi önermiyorum. Eğer bu konutu satın alır ve 10.000 TL’ye kiraya vermek zorunda kalırsanız doğru fiyatlı konut almamışsınız diyebilirim.
Doğru konut: Güncel imar durumuna uygun, üzerinde kaçak yapı veya kaçak eklenti bulunmayan konutlar olduğunu söyleyebilirim. Ulaşım, sosyal alanlara, eğitim kurumlarına, alışveriş merkezlerine yakınlığı ile otopark, yeşil alanlar gibi etkenler tercih sebepleridir.
--/--
(Yukarıdaki yorum ve düşüncelerim kişisel görüşlerim olup, bu bilgilerin kullanılmasından dolayı meydana gelebilecek zararlardan sorumlu olmadığımı beyan ediyorum.)
Eskişehir konut piyasasına ilişkin anlık paylaşımlarımı Whatsapp kanalımdan https://whatsapp.com/channel/0029VaARymjIiRosFc0KKH1S takip edebilirsiniz.
