Konut piyasalarını anlayabilmek, yorumlayabilmek veya öngörülerde bulunabilmek için bütün emlak danışmanlarının siyasi ve ekonomik finansal okuryazar olması gerekir. Bunlarla birlikte taşınmaz piyasaları tarih bilgisi de önem taşıyor. Örneğin, alınan geçmiş kararların sonucunda taşınmaz piyasaları nasıl etkilenmiş bunları da bilmemiz önemlidir.
Aşağıdaki grafik incelendiğinde konut satışlarının faiz oranlarına bağlı hareket ettiği, konut faiz oranları düştüğünde konut satışlarının arttığı, konut faizleri arttığında da satışların düştüğü gözlenmektedir. (Mavi çizgi konut satışlarını, siyah çizgi kredi faiz oranlarını göstermektedir.)
Geçen Perşembe günü TCMB politika faizini %40 oranına yükseltti. Alınan bu kararın taşınmaz piyasalarına etkisi neler olabilir? Bu konuda düşüncelerimi paylaşmak istiyorum.
“TCMB politika faiz oranını % 30 olarak düzenledi.” başlıklı makalemde bu faiz oranının hangi işlemlerde kullanıldığını belirtmiştim. %40 faiz artışı sonrası da bankaların mevduat ve kredi faiz oranlarında önümüzdeki zamanlarda artışlar olabileceğini düşünüyorum.
Önceki makalemde bir bankaya % 45 faiz ile 30 günlük yatıracağınız 1.000.000 TL mevduatınız karşılığında 30 gün sonra net 35.137 TL gelir elde edebileceğinizi belirtmiştim. Bugün için mevduat faizleri ortalama %50 civarına yaklaştı ve beklentinin %60 olabileceği söylenmektedir. Bu orandan 1.000.000 TL ile mevduat hesabı açtırırsanız net 46.849 TL faiz geliri elde edebilirsiniz.
Bu gelirler alıcı ve yatırımcıların ilgisini çekiyor ve yatay seyir gösteren konut fiyatlarının daha da düşeceği beklentisi piyasaların yavaşlamasına ve durgunlaşmasına neden olmaktadır. Diğer bir etki ise ilk kez ev alacaklara uygulanacak düşük faizli konut kredisi söylemleri. İlk kez ev alacaklar için uygulanacak kredi faizi oranının piyasa fiyatlarını yükseltici oranda olmamasına dikkat edileceğini düşünüyorum.
Taşınmaz piyasasının durgunlaştığını söylesek de konut alımları devam edecektir. Ancak çoğu alıcı ve yatırımcı birikimlerini mevduat hesaplarında veya diğer yatırım araçlarında korumaya aldılar ve uygun konutu bulduklarında da hemen satın alacak pozisyonda piyasaları takip ettiklerini düşünüyorum. Aralık ayında açıklanacak TUİK verileri ile bu durumu net olarak görebileceğiz.
Konuta ilginin fazla olduğu dönemlerde satıcıların hâkimiyetinde olan taşınmaz piyasasının bugün için alıcıların kontrolüne geçtiğini söyleyebilirim.
Alıcıların burada dikkat etmeleri gereken en önemli konu, iyi bir fiyata konut almak isterken kötü konut almamaları. Doğru fiyat, doğru konut. Bu taşınmazı bulabilmeleri için deneyimli ve bölgesine hâkim doğru emlak danışmaları ile çalışmaları önemlidir.
Doğu fiyat nedir?
Konut değerlerinin tespit edilmesinde kira çarpanı ve amortisman oranları dikkate alınmalıdır. Kira değeri tespiti için bölge m2/TL birim fiyatı, emsal kira değerleri, demografik yapı ve ulaşım gibi etkenler değerlendirilmelidir.
Amortisman süresiyle ilgili sihirli bir rakam yoktur. Genel olarak konutlar için 20-22 yıl aralığında olan bir süre kabul görmektedir.
Doğru konut nedir?
Güncel imar, iskân, kaçak yapı, istimlak, tapu şerhleri, arsa payı, hisse, yapı kayıt belgesi durumu ile ulaşım, eğitim ve sosyal alanlara yakınlığı gibi faktörler incelenmelidir.
Satılık konut piyasaları ne zaman normale döner?
En çok sorulardan biri de piyasaların ne zaman normale döneceği?
Piyasalar ilişkin verileri incelediğimizde pek öyle olumsuzluklar gözlemlemiyorum. Taşınmaz piyasasının bir gecede meydana gelebilecek değişimler, alınan veya alınacak kararlar, kredi faizleri ile döviz kur değişimleri gibi çeşitli etkenler kapsamında en deneyimli danışmanları bile sarsabilecek iniş çıkışlarla dolu büyüleyici bir sektör olduğunu hep söylüyorum. Bugün de aynı düşüncedeyim.
2023 yılı Ekim ayı itibariyle Eskişehir’de 16.063 adet konut satılmış. Eğer son iyi aylık sürede 6.000 adet konut satılırsa ve yıllık satış ortalamamız olan 22.000 adet oranı tutturabilirsek piyasalar normal diyebiliriz. Yıllık beklentimim 18-20 bin adet arasında olabileceğini düşünüyorum. Eğer olursa son yılların en düşük konut satış rakamı olacaktır.
Bu süreçlerde geçmiş yıllarda olduğu gibi inişler, çıkışlar, durgunluklar her zaman olacaktır. Bugün piyasalar genel olarak durgunluk ve yatay seyir görünümünde. Piyasalar için bu durumun normal olduğunu kabul ediyorum.
Eskişehir satılık konut fiyatları nasıl seyrediyor?
Yukarıda fiyatların düştüğünden bahsetmedim. Uzun süre aynı fiyat değerini koruyan konut fiyatlarının enflasyon etkisiyle düştüğünü söyleyebilirim. Tekil olarak fiyat düşürenler olduğu gibi fiyat artıranlar da var. Piyasaları çok iyi takip eden alıcılar doğru fiyat ve doğru konutu bulduğunda satın alıyorlar.
Eskişehir için ortalama m2/TL birim fiyatlarının tepe noktasını Eylül ayında gördük ve Ekim ayı düşük olarak tespit edilmişti. Önümüzdeki dönemlerde ortalama m2/TL birim fiyatlarının yatay seyir veya az bir oran daha düşebileceğini öngörüyorum. Alınan kararların taşınmaz piyasalarını nasıl etkilediğini takip edip göreceğiz.
Kiralık piyasaları ne durumda?
Uzun süre satılamayan bazı konutlar satılık konut piyasasından çıkıp kiralık konut piyasasına girmesiyle ilan sayılarında artışların devam ettiğini görüyorum. Kiralama piyasası zorunlu haller hariç durgun görünüyor ve fiyat indirimleri devam ediyor. Eğer olağanüstü bir gelişme olmazsa bu durgunluğun geçmiş veriler kapsamında Nisan/Mayıs ayına kadar devam edeceğini değerlendiriyorum.
İlimizde kiralık konut piyasaları; öğrenci kayıt ve memur tayinleri zamanı olan Temmuz/Eylül aylarında yoğunluk, Ekim/Nisan arası durgunluk ve diğer zamanlarda canlılık gösterdiğini unutmayalım.
Eskişehir'de kesin sayı bilinmemekle birlikte yaptığım araştırmalara göre yaklaşık 900 emlak işletmesi ile bu işletmelerde çalışan 1.650 civarında emlak danışmanı var. Ziyaret ettiğim bazı emlak işletmelerinin piyasalara oldukça kötümser baktığını görüyorum.
Siz ne düşünüyorsunuz? Yorum ve düşüncelerinizi paylaşın lütfen.
**
(Yukarıdaki yorum ve düşüncelerim kişisel görüşlerim olup, bu bilgilerin kullanılmasından dolayı meydana gelebilecek zararlardan sorumlu olmadığımı beyan ediyorum.)
Eskişehir konut piyasasına ilişkin anlık paylaşımlarımı Whatsapp kanalımdan https://whatsapp.com/channel/0029VaARymjIiRosFc0KKH1S takip edebilirsiniz.
