Çok iyi geçtiğini söyleyemiyorum. Enflasyona bağlı olarak piyasa fiyatları artma eğiliminde ve dalgalı bir seyir izlese de artış devam ediyor.
Devam eden artışa rağmen aylık satılan konut sayıları geçmiş yıllara benzer oranda. Ağustos satış verileri henüz yayımlanmadı. Burada bilmediğimiz ise konutların neden satıldığı veya alındığı? İhtiyaçtan dolayı olabilir, çocuklarına satmış olabilir, kiracısını çıkarmak amacıyla satmış olabilir, yatırım amacıyla almış veya yatırımını değiştirmek için satmış olabilir. Bu hikâyeleri hiçbir zaman bilemeyeceğiz.
Birikimler nereye gidiyor?
Alınan karar ile kur korumalı mevduat (KKM) işlemleri son buluyor. Bu karar kapsamında KKM hesaplarından çıkışlar başladı ve kamuoyuna yansıyan haberlere göre çıkan hesapların bir kısmının dolar hesabına yönlendiği, bu paranın da yaklaşık 5 milyar dolar olduğu belirtilmektedir.
Birikimlerini çeşitli yatırım araçlarıyla korumak isteyen kişiler vadeli mevduat, altın, döviz hesabı, borsa ve gayrimenkul gibi yatırım araçlarına yönlenmesi kaçınılmaz olacaktır. Kişisel görüşüm bugün için gayrimenkul yatırımının uzun vadede birikimleri daha iyi koruyacağı yönünde. Ancak acil nakit kullanımı ihtiyacı olacağını düşünenler farklı yatırımlara yönelebilecektir.
Satılık konut piyasası ne durumda?
Piyasaları şekillendiren ve belirleyici olan sıfır konutlardır. Sıfır konutların değer tespitinde maliyet ve muhasebe hesapları etkili olurken ikinci el konutlarda mal sahiplerinin kararı etkili olmaktadır.
Çalışma bölgelerimden olan Akarbaşı mahallesinde ortanca m2/TL birim fiyatları 17.857 m2/TL görünürken, sıfır konutlarda 27.241 m2/TL, 2022-2007 arası 25.250 m2/TL, 2007 öncesi ise 15.818 m2/TL olarak görülmektedir. Binalar yaşlandıkça değeri düşme eğilimde olur. Eski binalar yıkılıp yenilendiğinde de sıfır konutların bulunduğu bölgedeki emsal konutların değerine erişecektir.
Aşağıdaki fotoğraflarda iki bölgeye ait verileri inceleyebilirsiniz. Kapitalizasyon oranları kira piyasası ile ilişkilidir ve oranlar kira piyasasının yüksek olduğunu göstermektedir.
Diğer bazı mahallelerde satılık konutların 2023 Temmuz ayı m2/TL birim fiyatları aşağıdaki gibi oluştuğu görülmektedir.
Bu veriler kapsamında hangi bölgedeki konutların tekil olarak yatırıma uygun olup olmadığını belirleyebilmek samanlıkta iğne araması gibi olduğu unutulmamalıdır.
Kiralık konut piyasası.
Satılık piyasasında uzun süre satılamayan, imar durumu güncel imar planlarına uygun olmayan bazı konutların kiralık piyasasına girmesiyle kiralık konut sayılarında artış meydana gelmiş ancak yüksek kira değerleri nedeniyle kiralama süreleri artmaya başlamıştır. Takibimde olan bölgelerde m2/TL birim fiyat ortalamasının 100 TL üzerine çıktığı görülmektedir.
Eğer yüksek değerde olan konut kirasını karşılayabiliyorsanız ve aynı oranda kredi taksiti ödeyebiliyorsanız konut satın almanız daha mantıklı olacaktır. Kiralar her yıl artarken sabit olan kredi taksitleri enflasyon karşısında erimekte ve ödemeler daha kolay hale gelmektedir.
Aşağıdaki karşılaştırmalı listeye göre önümüzdeki dönemlerde enflasyona bağlı olarak kira artışlarının devam edeceğini düşünüyorum. Enflasyon düşse dahi fiyat indirimleri olacağını söylemek mümkün değil. Sadece artış hızı yavaşlar veya durur. Geri kalanını arz talep dengesi kapsamında piyasalar düzenleyecektir.
Unutmayalım. Emlak piyasası; bir gecede meydana gelebilecek değişimler, alınan veya alınacak kararlar, kredi faizleri ile döviz kur değişimleri gibi çeşitli etkenler kapsamında en deneyimli danışmanları bile sarsabilecek iniş çıkışlarla dolu büyüleyici bir sektördür.
(Burada yer alan bilgi ve düşünceler kişisel görüşlerimdir. Bu nedenle sadece buradaki bilgiler kapsamında yatırım kararı, emsal veri karşılaştırması gibi kararlarınız uygun sonuç doğurmayabilir.)
