Emlak ilan sitelerinde kentsel dönüşüm zamanı gelmiş gibi görünen satılık eski konut ilanlarında büyük artış olduğunu görüyorum.
Eski bir yapı alınır mı?
Alınır…
Gayrimenkul almak birikimlerinizi korumak için doğru bir seçim olabilir. Ancak eski bir yapıya veya arsaya yatırım yapmadan önce bazı hususlara dikkat edilmesi gerekir.
1) İmar durumu.
Yapının imar durumu belediyeden resmi belge olarak alınmalıdır.
- Mevcut kat sayısı güncel imar planlarında daha az kat sayısına sahip olabilir. Bu yapılar yıkılıp yapıldığında güncel imar planlarında belirtilen şartlara uygun inşa edilecektir. Örneğin, mevcut 8 kat olan bir yapı güncel imar planlarında 4 katlı olarak görünüyorsa oraya 4 katlı bir yapı inşa edilecektir.
- Kat sayısına göre imar durumu uygun olabilir ancak imar planına göre yapılacak arsa terkini, çekme mesafeleri, inşaat taban alanı, toplam inşaat m2 alanının küçülmesi gibi nedenlerden dolayı örneğin, önceden 130 m2 olan dairenin kullanım alanı yeni yapılacak dairelerde 80-90 m2’ye düşebilir.
- Kat sayısı güncel imar planlarında daha yüksek kat sayısına veya daha büyük inşaat alanına sahip olabilir. Bu nedenle yapılacak projelerde daha fazla bağımsız bölüm oluşacağından yapım şirketleriyle yapılacak anlaşmalar kapsamında daireniz bedelsiz veya daha az maliyet ile inşa edilebilir.
2) Yapı kayıt belgesi almış yapılar.
İmar barışı adı altında birçok kaçak yapı ve eklentiler idari para cezası almaktan ve yıkılmaktan kurtuldu. Ancak yapı kayıt belgeleri yapılar yıkılıncaya kadar geçerlidir. Yıkılıp yeniden yapılmak istendiğinde mevcut imar planı uygulanacaktır. Eğer mevcut imar planlarına uygun olmayan bir yapı alırsanız kullanım süresini satın almış olursunuz.
Örneğin, konut iken işyerine çevrilmiş ve daha sonra yapı kayıt belgesi almış bir yeri yıkılıncaya kadar kullanabilirsiniz. Yıkıldığında mevcut imar planında konut alanı görünüyorsa oraya tekrar işyeri yapma izni verilmeyebilir. Buna benzer, bitişik dairelere katılan bodrum, otopark, çatılar ve teraslar ile kullanım alanı büyük görünen daireler yeni yapılanmada daha küçük kullanım alanına sahip olabilir.
Bu nedenle belediye imar durum belgesi oldukça önemlidir.
Belediyeden alınacak imar durum belgesini ve plan notlarını inceleyen mimarlar mevcut arsa üzerine yeniden inşa ile kaç adet daire ile her dairenin kaç m2 kullanım alanına sahip olacağını size taslak proje üzerinde söyleyecektir.
Kentsel dönüşüm zamanı gelmiş eski yapılarda yapı kayıt belgesi, kat irtifakı veya kat mülkiyeti olmasının bir önemi yoktur. Yeni yapılacak inşaat sonrası yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra kat mülkiyeti oluşturulacaktır.
Konu oldukça geniş kapsamlı. Bu nedenle her alıcının ve satıcının danışabileceği deneyimli bir emlak danışmanı olmalıdır.
