Gayrimenkul piyasalarına alıcılar mı, yoksa satıcılar mı hakim? Veya müşterileriniz size “Piyasalar nasıl?” diye sorduğunda nasıl cevap veriyorsunuz?

Şaşırtıcı sayıda satıcı, alıcı ve yatırımcılar, satın alma veya satma kararını vermeden önce ne tür bir pazarda olduklarını asla düşünmüyor. 

Gayrimenkul piyasasının alıcı pazarı mı yoksa satıcı pazarı mı olduğunu belirleyen temel ekonomik arz ve talep kuralları vardır. Elbette, belirli mevsimler diğerlerinden daha fazla satış trafiğine sahip olabilir veya konut piyasası mahalleden mahalleye büyük ölçüde farklılık gösterebilir.

Alıcı pazarında mısın, satıcı pazarında mısın, yoksa dengeli bir pazarda mısın? Bunu nasıl bileceksiniz?

Müşterilerinize açıklamanız için önemli kavramları tanımlamanıza ve parçalara ayırmanıza, aklınızda oluşan sorulara buradan cevap verip yardımcı olacağım. Bazı cevapları ilk kez duyacağınıza eminim.

Alıcı Piyasası Nedir?

Alıcı sayısının az, satılık mülklerin çok olduğu bir pazar tipidir.

Alıcıların elinde peşin para vardır. Peşin para alıcıları gayrimenkul piyasalarında elini güçlendiren ve daha iyi pazarlık koşulları sağlayan bir piyasa olduğu anlamına gelir.

Alıcı piyasasında çok fazla satılık mülk olması alıcıların daha seçici olmasına olanak tanır. Burada emlak danışmanlarının alıcı odaklı çalışmaları ve alıcıların tercih analizlerini çok iyi yapmaları gerekir.

Satıcılar ise kendilerine gelen teklifleri çok iyi değerlendirmeleri ve daha yüksek teklif beklentisi içinde olmamaları düşüncesindeyim. Çünkü alıcı piyasalarında rekabet şartları oldukça sert geçmekte ve satıcılar, geniş bir alıcı yelpazesine hitap etmek için doğru fiyat ve doğru gayrimenkul ile piyasaya çıkmalıdır.

Arz, talebi aştığında bir alıcı pazarı görüyoruz. Bu durum, alıcı sayısının satılık ev sayısından daha az olduğu anlamına geliyor. Bu piyasada alıcıların peşin parası vardır, satılık evlerin rekabet oranı düşük ve pazarda geçirdiği gün sayısı oldukça fazladır. Bu sürenin altı aydan fazla sürmesi halinde piyasaların geleneksel olarak alıcı pazarı olduğu kabul edilir.

Alıcı Piyasası Nasıl Görünüyor?

Alıcı pazarı, alıcılarınızın pazarlık açısından üstünlüğe sahip olduğu bir piyasa anlamına gelir. Kısaca, piyasada satılık çok fazla mülk vardır ve düşük sayıda alıcı mevcuttur.

Alıcı piyasasında aşağıdaki olayları görebilirsiniz. 

- Yüksek sayıda satılık gayrimenkul envanteri,

- 6 aydan uzun süre teklif almayan veya satılamayan mülkler,

- Satılık mülkleri daha az arayan veya aramayan alıcı sayısı.

- Satıcılar ile pazarlık yapmaya hazır veya düşük teklif sunan alıcılar.

📌 İpucu: Alıcı piyasalarında; doğru fiyat ve doğru mülkler daha kısa sürede satılma şansına sahiptir.

Satıcı Pazarı Nedir?

Satılık mülk sayısının az, alıcı sayısının çok fazla olduğu bir pazar tipidir.

Alıcı piyasasının aksine, altı aydan kısa sürede satılan mülklerin olduğu piyasalar geleneksel olarak satıcı pazarı olarak kabul edilir.

Satıcı pazarında; piyasalarda sınırlı olan arz nedeniyle satıcılar alıcılardan daha avantajlı durumdadır. Bu nedenle alıcılar arasında rekabet yüksek, kıt olan arz nedeniyle kısa sürede mülk satışları ve artan fiyatlar görebilirsiniz.

Satıcı pazarında, yapılan satış anlaşmasına rağmen daha yüksek teklifler nedeniyle satıştan vazgeçme olayları daha sık yaşanır. Satıcı pazarında fiyatlar hızlı yükselir.

Bu piyasa, satıcıların lehine olsa da alıcılar hâlâ doğru fiyatlandırılmış, doğru mülkleri, etkili bir şekilde pazarlanan ve mümkün olan en iyi şekilde sunulan, iyi hazırlanmış mülklere yönelmeleri kaçınılmaz olacaktır. Piyasada öne çıkan bu mülkler daha hızlı (ve daha fazla para karşılığında) satılabilecektir.

Bu piyasalarda satıcılar müzakerelerde üstünlük sahibi ve fiyat tekliflerini kabul etmede biraz nazlı davranış sergilerler. Alıcılar ise uygun ev bulamama tedirginliği yaşamaları kaçınılmazdır.

Satıcı Pazarı Nasıl Görünür?

- Mülkler alıcı piyasasına göre daha kısa sürede satılmaktadır.

- Piyasalara arz edilen mülk sayısı alıcı piyasasına göre daha kıttır.

- Mülk fiyatları devamlı artış gösterir.

- Satılık mülklere çok fazla fiyat teklifi gelir.

- Mülk fiyatıyla ilgili pazarlık pek yapılmaz.

- Anlaşma olsa dahi satıcı mülk fiyatının arttığını öne sürüp satıştan vazgeçme olayları sık yaşanır.

- Alıcı sayısı çok fazla ve alıcılar arasında rekabet oluşur.

Alıcı piyasası ile satıcı piyasası koşulları: Bu Nasıl Bir Piyasa?

Piyasanın neye benzediğini tanımlamak, bilmeniz gereken en önemli emlak terimlerinden biridir.

İster alıcı piyasası ister satıcı piyasası olsun, emlak piyasasının mevcut durumunu belirlemenize yardımcı olmak için altı temel veri noktasına bakmak gerekir.

Bunlar şunları içerir:

- Satılık mülk sayısı.

- Satılan mülk sayısı.

- Piyasa fiyat hareketlerinin yönü.

- İlanda kalma süresi.

- Pazar eğilimleri.

- Belirli bölgelerde tercih eğilimleri.

Alıcı veya satıcı piyasası olup olmadığını hangi verileri kullanıp hesaplayabiliriz?

Bu hesaplamayı ilk defa burada açıklıyorum. Çünkü yaptığım araştırmalarda ve yerel kaynaklarda bu işlemlerden bahsedilmemiş.

Hesaplama için iki ayrı veriyi kullanıyoruz.

(1) Eskişehir için ilan veren sitelerden aylık konut ilan sayılarını alıyoruz.

(Ben 4 ayrı ilan sitesinden verileri ocak ayında temin ettim. Mükerrer ilanlar var ve bunları tespit etmek mümkün değil. Elektronik İlan Denetim Sistemi (EİDS) uygulamaya girdiğinde daha net sonuç alabileceğiz.)

(2) TUİK verilerinden de Eskişehir’de ocak ayı satılan konut verilerini alıyoruz.

Ocak ayı mevcut verilerimiz:

İlan siteleri Eskişehir ocak ayı satılık konut sayısı: 17.514 adet

TUİK Eskişehir ocak ayı satılan konut sayısı: 1.132 adet

Burada yapılacak matematik işlemi oldukça basit. İlan sayısını satılan ev sayısına bölüyoruz.

17.514 / 1.132= 15,47

Çıkan sonuç bizim için ne ifade ediyor? Veri okur yazarı olmak da önemlidir.

15,47 rakamı bana Eskişehir gayrimenkul piyasalarının alıcı pazarı olduğunu söylüyor.

Eğer bu rakam 5 veya daha düşük olsaydı satıcı piyasasında olduğumuzu söyleyecektim.

Analistler son ayda ki satılık konut sayısını son aydaki satış sayısına bölerek hesaplıyor. Sonuç 7 veya üst rakamlara ulaşırsa, bu bir alıcı pazarıdır. 5 veya alt rakamlar satıcı pazarını, 6 rakamı ise tarafsız pazar olarak kabul edilir. (Kaynak: ABD)

Dünyada kabul gören hesaplama işlemi bu şekildedir.

Emilim oranı nedir?

“Emilim oranı nereden çıktı?” diye sormayın lütfen. Pazarın hangi yönde olduğunu belirlemek için bu işlemi de yapmak zorundayız.

Basitçe söylemek gerekirse, emilim oranı arz ve talebin bir ölçüsüdür. Emilim oranı en yaygın olarak emlak piyasasında belirli bir zaman diliminde belirli bir pazarda mevcut evlerin satılma oranını değerlendirmek için kullanılan bir ölçümü ifade eder.

Burada hesaplama; satılan konut sayısı satılık konut sayısına bölünür ve çıkan sonuç yüzde orana çevrilir. Bu işlem ile satılık olan konutların yüzde kaçının satıldığını öğreniyoruz.

Hesaplayalım. Bakalım Eskişehir için nasıl bir sonuç çıkacak?

Hesaplama için son 90 günlük verileri kullanabilirsiniz. Daha fazla geriye gitmeyin. Ben Eskişehir için son üç aylık verileri kullandım.

Son üç ayda pazara giren konut sayısı: 51.985 (Bu veri çok sağlıklı değil, çünkü aynı mülkü onlarca emlakçı ilan sitesinde listelemiş. Aynı olan mülkleri tespit edemiyorum.)

Son üç ay içinde satılan konut sayısı: 4.337 (Kasım, Aralık, Ocak)

Hesaplama: 4.337/51.985= 0,834 - % 8,34

Son üç ayda piyasaya arz edilen konutların % 8,34 oranı satılmış.

Kural olarak %15 ve altında çıkan rakamlar alıcı pazarı, %20 ve üstü rakamlar ise satıcı pazarı olduğunu gösterir. Arada kalan rakamlar pazarın tarafsız olduğunun işaretidir.

Yukarıdaki işlemleri her ay yaptığınız zaman elinizdeki verileri istatistiki şekilde kullanıp gayrimenkul piyasalarının alıcı mı yoksa satıcı pazarına mı yöneldiğini herkesten önce sizler tahmin edebilir ve gelecek için öngörüde bulunabilirsiniz.

Eğer elimizde mahalle bazında satılan konut sayıları olsaydı bu işlemi her mahalle için ayrı ayrı yapmak mümkün olacaktı. Örneğin; Akarbaşı için satıcı pazarı, Batıkent için alıcı pazarı veya Emek bölgesinde konutlar çok hızlı satılıyor, Osmangazi bölgesinde konutlar daha yavaş satılıyor gibi bilgileri rakamlar ışığında söyleyebilirdik. MLS sistemimiz olmadığından ve TUİK mahalle bazında aylık satış verilerini açıklamadığından bugün için bilgi veremiyorum.

Emilim Oranının Önemi.

Emilim oranı, geçmiş satışlara dayalı olarak piyasada bulunan mevcut envanterin satılmasının ne kadar süreceğini gösterdiğinden hem alıcılar hem de satıcılar için önemli bir faktördür.

Eskişehir için bu hesaplamanın nasıl yapıldığını görelim ve matematik işlemini bitirelim.

12 aylık toplam satılan konut sayısının ortalamasını buluyoruz.

Ortalama: 19.205/12= 1.600,4

12 aylık toplam piyasaya arz edilen satılık konut sayısının ortalamasını buluyoruz.

12 ay içinde piyasaya arz edilen konut sayısı: 210.529 (Bu veriler arşivimde kısmen mevcut olduğundan tahmini bir rakam belirledim.)

Ortalama: 210.529/12= 17.544

Emilim Oranı = 1.600 / 17.544 = %9,12 (Bu sonucu nasıl okuyacağımızı yukarıda belirtmiştim.)

Tahmini satış süresi: 17.544/1.600 = 10 ay

7 ay ve daha uzun sürede satılabilen mülkler alıcı pazarını, 5 veya alt rakamlar satıcı pazarını, 6 rakamı ise tarafsız pazar olarak kabul edilir.

Bu hesaplamaya göre müşterinize Eskişehir’de şu an alıcı pazarı olduğunu ve mülkünü 10 ay içinde satılabileceğini tahmin ettiğinizi söyleyebilirsiniz.

**

Profesyoneller emilim oranını nasıl kullanıyor?

Gayrimenkul sektöründeki çeşitli profesyonellerin karar vermek için emilim oranını nasıl kullandıklarına daha yakından bakalım.

Emlakçılar: Bir ev için doğru fiyatı belirlemek amacıyla talebin artıp artmadığını belirlemek için emilim oranlarını kullanır.

Gayrimenkul değerleme uzmanları: Emilim oranları, değerleme uzmanları tarafından piyasa talebini göstermek ve ev değerlendirmelerine geçerlilik kazandırmak için kullanılır.

Müteahhitler ve geliştiriciler: Emilim oranları, müteahhitlerin ve geliştiricilerin bir bölgedeki yeni evlere olan talebi ölçerek orada yapı inşa etmeleri gerekip gerekmediğini belirlemelerine yardımcı olur.

Gayrimenkul yatırımcıları: Gayrimenkule yatırım yapanlar, satın almak veya satmak için iyi bir zaman olup olmadığını bilmek için emilim oranını dikkate alır.

**

📌 İpucu: ABD’de satıcılar evlerin fiyatlandırılmasında emilim oranını kullanır. Daha yüksek emilim oranlarının olduğu dönemlerde, evler genellikle daha yüksek fiyatlandırılır.

**

Artık bu bilgiler ile donanmış olduğunuza göre, insanlar size "Piyasa nasıl?" diye sorduğunda kendinizden emin bir şekilde, veriler ışığında Eskişehir konut piyasası hakkında doğru yanıtları verebilirsiniz. 

Ancak, bölgesel çalışan bir danışmansanız Eskişehir genelinin alıcı pazarı olması çalıştığınız bölgenin de alıcı pazarı olduğu anlamına gelmez. Verileri mahalle bazında işlediğimizde farklılıklar görülebilecektir.

Akarbaşı için elimde veriler mevcut. Parsel sorgu ekranından Akarbaşı mahallesi 2023 yılında satılan konut sayısını aldım. Çıkan sonuç: 5,22 ve %19,1 oranı kapsamında Akarbaşı mahallesinin 2023 yılı gayrimenkul piyasasının normal pazar görünümünde olduğu. Bunu test etmek amacıyla yapay zekaya da sordum, normal Pazar dedi.  

Eğer elinizde veriler varsa bölgenizin pazar durumunu yorumlarda paylaşabilirsiniz.

**

Alıcı piyasalarında alıcılara önerilerim.

- Satılık konut sayısı çok fazla olduğundan istediğiniz kriterlere uygun konut bulma şansınız yüksektir.

- Satılık konutların ilanda bekleme süreleri yükseldiğinde konut fiyatlarında düşüş bekleyebilirsiniz. Ancak yüksek enflasyon nedeniyle beklentileriniz gerçekleşmeyebilir.

- Kredi faiz oranlarının yüksek olması sıcak satıcı pazarının soğumasına neden olacağından peşin alımlar daha fazla olur ve makul oranda fiyat indirimi için pazarlık imkânınız takdir edilebilir.

- Alıcı pazarında doğru fiyat ve doğru konutu bulmanız için bölgesel çalışan emlak danışmanları ile iş birliği yapmanızı önerebilirim.

Alıcı/satıcı pazarında etik olmayan bazı davranışlar görülebilir.

Mülkünüz için teklifte bulunan ve üzerinde anlaşmaya varan, daha sonra herhangi bir sözleşme imzalanmadan hemen önce bu teklifi düşüren kişiler alıcı piyasasında,

Verilen teklifi düşük bulup daha yüksek fiyat taleplerinin satıcı piyasasında meydana gelen etik olmayan davranışlardır.

Almak veya satmak için anlaştığınız kişiler ile mutlaka yazılı sözleşme yapmanızı önerebilirim.

**

Ben gayrimenkul pazarında sizin için neler yapıyorum?

Satılık mülkünüz varsa, yerinde ve dijital veriler ışığında inceliyorum, içten içe lazer metre ile ölçüyorum, satılık emsal mülkleri araştırıp mülkünüz ile karşılaştırıyorum ve pazar durumuna göre mülkünüzün değerini takdir ediyorum. Bu sayede mülkünüzü daha iyi tanıyabiliyorsunuz.

Tek yetki sözleşmesi ile KwALLES danışmanları ile birlikte mülkünüzü pazara sunuyoruz ve emlak gruplarında paylaşıp, sosyal medya reklamları ile birlikte doğru fiyatlı ve doğru mülkünüzü en kısa sürede satılması için çaba gösteriyoruz.

Eğer alıcı iseniz, almak istediğiniz özelliklere sahip mülkleri araştırıyorum, bu mülklerin doğru fiyat ve doğru mülk olduğundan emin olup size sunuyorum.

İletişim: [email protected]

Doğru mülk: Yıkılıp yeniden yapılmada imar durumu uygun olan, üzerinde imara aykırı kaçak kat ve imara aykırı yapı kayıt belgesi olmayan mülklerdir.

---