Önceki makalemde kiralık konuta ulaşım zorluğu olduğundan bahsetmiştim. Kira değerleri bölgesel olarak yüksek ve aylık sabit gelire göre bu kiraları karşılamak oldukça zor.
Geçmiş yıllarda içinde kiracı bulunan konutlar kira garantili olarak çok kolay satılabilirken bugün artık alıcılar içinde kiracı bulunan bir mülkü satın almaya istekli görünmüyorlar.
Şubat ayında yaşanan deprem, ülkemizde bulunan göçmenler ve yeterli olmayan konut arzı gibi sebepler nedeniyle kiralık konut krizi yaşamaya başladık. Kriz nedeniyle de boş tutulan evler gündem oluşturdu ve boş evlerin kiralık piyasasına girmesiyle krizin aşılacağı öngörülmektedir.
Boş tutulan evlerle ilgili yapılan açıklamaların ev sahiplerini tedirgin ettiğini düşünüyorum. Henüz bir yasal düzenleme yapılmadı ama kiralık konut ilan sayısında bir miktar artış olduğunu gözlemliyorum.
Boş tutulan evler kimlere ait? Yurt dışında çalışanlara, ikinci bir evi olup yılın yarısını başka bölgede olan konutunda geçirenlere veya ileride evlenecek çocuğuna vermek için veya uzak yerden gelen yakınlarını misafir etmek veya yatırım gibi nedenlerle kullanan kişilere ait olabilir.
Boş tutulan evler için alınacak sert kararların kira fiyatlarının düşmesine neden olabilir mi bilmiyorum ancak kira artış oranının yıllık yüzde 25 oranıyla sınırlandırılmasının çözüm olmadığını görüyoruz.
İlimizde durum nasıl?
Eskişehir’de boş tutulan konut sayısını bilebilmek için elektrik, su sarfiyatı olup olmadığı veya adrese dayalı nüfus kayıt verilerine göre oturan olup olmadığı gibi kayıtlara bakılabilir. Bugün için boş evlerin sayısına yönelik bir çalışma yapıldığını duymadım ve boş tutulan konut sayısıyla ilgili bir bilgiye de sahip değilim.
İlimizde üç ayrı bölgeye ait piyasa verileri üzerinde yaptığım çalışmalarda;
2022 Temmuz ayında kiralık konutların ilanda kalma süresi ortalama 59 gün olurken 2023 Temmuz ayında bu sürenin ortalama 9 gün olduğu görülmektedir. İlana çıkıp 1-2 saat içinde ilandan kaldırılan kiralıkları ise tespit etmemiz mümkün değil.
Bu oranlar bize kiralık piyasasında çok fazla talep olduğunu söylemektedir. Talep fazla arz yeterli olmadığında bu durum kira değerlerine artış olarak yansımaktadır. Bir önceki makalemde bahsettiğim ortanca m2/TL birim fiyatlarının piyasaya yeni giren veya çıkan kiralıklar nedeniyle bugün 4-5 puan daha yükseldiği görülmektedir.
Eskişehir kiralık konut piyasası.
İlimizde devamlı oturulabilecek yaklaşık 600-700 civarında kiralık konut ilanı mevcut. Eşyalı ve eşyasız olarak değişmekle birlikte;
1+1 konutlar; 4,5 - 15 bin TL.
2+1 konutlar; 5 - 20 bin TL.
3+1 konutlar; 6 - 30 bin TL.
4+1 ve üstü konutlar; 10- 40 bin TL aralığında olduğu görülüyor.
İlana çıkan ve oturulabilir durumda olan 7-10 bin TL aylık kirası olan konutlar ortalama 8-15 gün sürede ilandan kaldırılırken, 10 bin TL üstü konutların uzun süredir ilanda olduğu görülmektedir. 10 bin TL üstü değerlerde bulunan konutların kiralanabilmesi için kiralayacak kişilerin ortalama 30-40 bin TL aylık geliri olması gerekiyor. Bu gelire sahip kiracı sayısını bilmiyorum ama ev sahiplerinin yüksek kira değerindeki konutlarına kısa zamanda kiracı bulabileceklerini söylemek mümkün değil.
TCMB verilerine göre ülkemizde çalışanların yaklaşık % 70’i asgari ücret (11.402 TL) aldığı belirtilmiştir. Asgari ücret ile yüksek kiraların karşılanması ise mümkün görünmüyor.
Kiralık ve satılık konutlar arasında ayrılmaz bir ilişki vardır. Kiralık değerlerin oluşturduğu kira çarpanı konut fiyatları da etkilemektedir.
Çözüm ne olabilir?
Talep çok, arz yeterli değilse o malın fiyatının artması kaçınılmazdır. Arz talep etkisinin yarattığı fiyat oluşumunu piyasalar kendileri düzenler. Bu nedenle inşaat sektörünün bir an önce canlandırılması ve konut arzının artması gerekmektedir.
Konut üretimi yapan TOKİ bütün olanaklarını kullanıp konut ve yurt binası üretiminde artış sağladığı takdirde piyasalar bundan etkilenecek ve fiyatlar kendiliğinden düşüş eğilimine girecektir. Ayrıca deprem bölgesinde yeni inşa edilen konutlar hak sahiplerine teslim edildikçe kiralık piyasasında yaşanan sıkıntının bir nebze de olsa da azalacağını umuyorum.
