Ülkemizde tapuya kayıtlı veya kayıtlı olmayan taşınmazların alım satımı veya kiralanması sahipleri tarafından veya bu işlemlere aracılık eden Emlak İşletmeleri tarafından yapılmaktadır.
Emlakçı olmak.
Sanırım birçok kişinin aklında emlakçı olma isteği olduğunu düşünüyorum.
Önce bir emlak işletmesi nasıl kurulduğunu açıklamak ile başlayalım.
Burada takip etmemiz gereken üç tane mevzuat var.
- 5544 sayılı Mesleki Yeterlilik Kurumu Kanunu
- İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik
- Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik
İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik
Belediyeden iş yeri açma ruhsatı alabilmeniz için aşağıda özellikleri belirtilen bir iş yerine sahip olmanız gerekiyor. Mevzuata aykırı bir işyeri kurarsanız ruhsat alamadığınız gibi yaptığınız masraf da boşa gidecektir.
* İşyerinin özelliği.
- Faaliyet alanı, ilgili mevzuat uyarınca bağımsız bölüm niteliğine sahip olacaktır. Bağımsız bölümün iş yeri vasfına haiz yapı kullanma izin belgesi olması zorunludur. Ancak bu özelliklere haiz olmayan 2004 yılı öncesi iş yeri ruhsatı verilmiş bağımsız bölümlere iş yeri açma ruhsatı verildiği belirtilmektedir. İşyerine masraf etmeden önce belediyeden görüş almanızı önerebilirim.
- Faaliyet alanı, en az yirmi metrekare olacaktır. Ancak birden fazla tacir veya esnaf ve sanatkârın faaliyet gösterdiği iş yerinde faaliyet alanı her bir tacir veya esnaf ve sanatkâr için beş metrekare artırılarak hesaplanacaktır.
- İçinde idari büro ve kabul yeri ile dosyalama işleminin fiziksel olarak yapılması durumunda arşiv bölümü bulunacaktır. (Ticaret Kanununun 64. ve 82. maddesi kapsamında evrakları saklama süresi 10 yıldır. Burada süre farkı, vergi denetimlerinin 5 yıllık, hukuki anlaşmazlıkların 10 yıllık zamanaşımı kapsamında olmasıdır.)
- İkamet amacıyla kullanılmayacaktır.
- Taşınmaz ticaretinden başka ticari faaliyette bulunulmayacaktır.
* Vergi mükellefi.
İş yerinin bağlı bulunduğu vergi dairesine başvuru yapıp vergi mükellefi olunacak.
* Meslek odası.
Ticaret odası, emlak odası veya emlak odası bulunmuyorsa bir esnaf odasına kayıt olunacak.
* İlgili belediyeye iş yeri ruhsat başvurusu.
İş yeri açma ruhsatı için başvuru formuna eklenecek belgeler
- İş yeri adresini belirtir kira kontratı veya sahibi iseniz tapu kaydı.
- Vergi mükellefi olduğunuzu belirtir belge.
- Meslek odasına kayıt belgesi.
- Yangın Söndürme Cihaz Kart Fotokopisi (Firma Kartı)
- Ustalık Belgesi Asıl Nüshası: Burada yetkilendirilmiş kurumlar tarafından size verilen emlak danışmanlığı belgesi veya emlak konusunda eğitim veren kurumlardan alınmış diploma.
Başvuru sonrası gerekli inceleme ve kontroller yapıldıktan sonra iş yeri açma ruhsatınız verilecektir.
**
Belediye kapsamında iş yeri açma ruhsatı aldınız ve iş yerini açtınız. Bu aşamada emlakçılık faaliyetine başlayabilir misiniz?
Hayır! Başlayamazsınız.
Önünüzde yapmanız gereken bir işlem daha var.
Ticaret Bakanlığından taşınmaz ticareti yetki belgesi almanız zorunludur. Eğer bu belgeyi almadan faaliyet gösterirseniz Ticaret Bakanlığı tarafından ciddi idari para cezası ile karşılaşabilirsiniz.
Bu belge olmadan ilan sitelerinde taşınmaz ilanı veremezsiniz diyeceğim ama ilan siteleri bu denetimi yapmıyor. Bunu nereden anlıyoruz? Yaptığım araştırmalarda Taşınmaz Ticareti Bilgi Sisteminde (TTBS) kayıtlı olmayan ve taşınmaz ticaret yetki belgesi almadan ilimizden ilan sitelerine taşınmaz ilanı giren 140 emlak işletmesi tespit ettim. Bu sayı devamlı artmaktadır.
Ancak Elektronik İlan Denetim Sistemi (EİDS) devreye girdiğinde taşınmaz ticareti yetki belgesi ile yetkilendirme belgesinin zorunlu olacağı belirtilmektedir.
* Taşınmaz ticareti yetki belgesi başvurusu.
Ticaret Bakanlığı taşınmaz ticareti yetki belgesi alımı için gerekli belgeler.
- 18 yaşını doldurmuş olmak.
- Meslek odası kaydı.
- Vergi mükellefi kaydı.
- Seviye 5 mesleki yeterlik belgesi. (Veya muafiyet sağlayan diploma.)
- Yönetmeliğin 6/3-4 fıkrasında sayılan suçlardan hüküm giymemiş olmak.
- En az ilköğretim mezunu olmak.
- MEB tarafından yetkilendirilmiş kurum ve kuruluşlar tarafından verilmiş en az yüz saatlik eğitimde başarılı olmak. (Veya muafiyet sağlayan diploma.)
- Yetki belgesi başvurusunun yapıldığı tarihten önceki son beş yıl içinde ön lisans, lisans ve lisansüstü mezunlarının en az altı ay; bunların dışında kalanların ise en az on iki ay emlak danışmanlığı veya sorumlu emlak danışmanlığı yapmış olmak. (Veya muafiyet sağlayan diploma.)
Yukarıda istenen belgeler kapsamında Ticaret Bakanlığı https://ttbs.gtb.gov.tr/ adresi üzerinden gerekli belgeleri yükleyip başvuru yapmanız gerekir. Gerekli inceleme ve kontrol sonrası taşınmaz ticareti yetki belgeniz onaylanmasına müteakip belgenizi sistem üzerinden alabilirsiniz.
Belgeleriniz tamam olduğuna göre taşınmaz ticaretiyle ilgili faaliyete başlayabilirsiniz.
Farkındaysanız taşınmaz ticareti yetki belgesi alabilmeniz için belediye iş yeri açma ruhsatı istenen belgeler arasında sayılmamıştır. Bu nedenle “Sayım Var” başlıklı makalemde Eskişehir’de faaliyet gösteren emlak işletmesi sayısını net olarak tespit edememiştim.
Mesleki yeterlilik (MYK) belgesi.
Emlak danışmanı veya bir iş yeri açıp sorumlu emlak danışmanı olabilmeniz için Millî Eğitim Bakanlığı (MEB) tarafından yetkilendirilmiş kurum veya kuruluşlardan seviye 4/5 mesleki yeterlilik belgesi almalısınız. Belge her 5 yılda bir yenilenmektedir.
**
Sözleşmeli işletme olarak emlak işletmesi kurmak.
İşletme açabilmeniz için deneyim şartı olduğunu yukarıda belirttik. Ancak deneyim şartına takılmadan sözleşmeli işletme kurabilirsiniz. Sözleşmeli işletmeler için deneyim şartı bulunmamaktadır.
Sözleşmeli işletmeler, sözleşme yapılan emlak işletmesi ile aynı adreste faaliyet gösterirler. Başka bir adreste işletmenizi açamazsınız.
Sözleşmeli işletme açmak için istenen belgeler:
- Mesleki deneyim şartı hariç, taşınmaz yetki belgesi verilmesi gereken şartlar ile belediye iş yeri açma ruhsatına ilişkin şartlara haiz olmak.
- Sözleşmeli işletme faaliyetinde bulunulabilmek için taşınmaz ticareti yetki belgesi bulunan bir işletme ile yazılı sözleşme yapmak.
Bu işlemlerden sonra asıl işletme sözleşmeli işletmeyi https://ttbs.gtb.gov.tr/ adresi üzerinden sisteme giriş yapıp bildirimde bulunması yeterli olacaktır. Gerekli inceleme ve kontrol sonrası taşınmaz ticareti yetki belgeniz onaylanmasına müteakip belgenizi sistem üzerinden alabilirsiniz.
Sözleşmeli işletme olarak deneyim şartında belirtilen süreyi tamamladıktan sonra bağımsız işletmenizi açabilirsiniz.
Ancak işletme içinde açılacak emlak işletmesi için, her bir tacir veya esnaf ve sanatkâr için beş metrekare şartı arandığından ilgili belediyeye başvuru yapılması ve izin alınması gerekmektedir. Ancak bu işlem yapılmadan doğrudan Ticaret Bakanlığından taşınmaz ticareti yetki belgesi alınabildiğini düşünüyorum.
İşletme içinde emlak işletmesi açmak.
Taşınmaz işiyle iştigal eden bir tüzel kişiye ait örneğin, bir inşaat şirketi ile aynı adreste alt kiralama yapmak suretiyle emlak işletmesi kurabilirsiniz.
Belediye iş yeri açma ruhsatı ile taşınmaz ticareti yetki belgesi alımı için istenen belgeler yeterli olacaktır.
Emlak işletmelerinin başka bir adreste şube açması.
Emlak işletmesinin kuruluşunda aranan şartlar işletmenin başka bir adreste şube açılışı için de geçerlidir.
Asıl işletmenin şube temsilcisi olarak atayacağı kişinin deneyim şartı hariç, sorumlu emlak danışmanı için aranan şartlara haiz olması gerekmektedir.
Asıl işletme şube kuruluş bilgilerini https://ttbs.gtb.gov.tr/ adresi üzerinden sisteme giriş yapıp taşınmaz ticareti yetki belgesi talebinde bulunması gerekmektedir.
Burada dikkat edilmesi gereken önemli husus, ana işletmeye ait taşınmaz ticareti yetki belgesinin iptal edilmesi halinde sözleşmeli işletmeler ile şubelerin taşınmaz ticareti yetki belgeleri de iptal edilir.
Şube veya sözleşmeli işletmenin Yönetmelik hükümlerine aykırı olarak hareket etmeleri halinde, asıl işletme ile birlikte ayrı ayrı idari para cezası uygulanacağı unutulmamalıdır.
**
Emlak işletmesinde emlak danışmanı olmak.
Bir emlak işletmesinde emlak danışmanı olarak çalışabilmeniz için aşağıdaki şartları sağlamış olmalısınız.
- 18 yaşını doldurmuş olmak.
- En az ilköğretim mezunu olmak.
- En az seviye 4 mesleki yeterlilik belgesi almış olmak. (MYK/4)
- Emlak işletmesi ile iş sözleşmesi yapmak.
- Yönetmeliğin 6/4 fıkrasında sayılan suçlardan hüküm giymemiş olmak.
- Sosyal güvenlik kaydı.
- Ticaret Bakanlığı https://ttbs.gtb.gov.tr/ üzerinden emlak danışmanı olarak bildirimde bulunulması. (Bu bildirim deneyim şartını tamamlamanıza etkili olacaktır.)
**
Emlak işletmesi/emlak danışmanı muafiyet sağlayan belgeler.
(Kaynak: Ticaret Bakanlığı)
Yukarıda sayılan belgelerden birine sahipseniz emlak danışmanı olmak, emlak işletmesi açabilmeniz için istenen deneyim şartı, en az yüz saatlik eğitim ve MYK şartından muafsınız.
**
Cezai hükümler.
Emlak işletmesi kurabilmeniz veya emlak danışmanı olabilmeniz için gerekli belgeleri ve işlemleri yukarıda açıkladım. Bu belgeler kapsamında işlemleriniz onaylanmadan emlak pazarlama faaliyetinde bulunmanız halinde 6563 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun kapsamında ciddi şekilde idari para cezaları ile karşılaşmanız ve iş yerinizin kapatılması kaçınılmaz olacaktır.
Gerekli belgeleri olmadan emlak danışmanı çalıştıran işletmeler ise idari para cezaları ve geriye dönük SGK prim ödemesi ile karşılaşabileceklerini unutmamalıdır.
Alıcı ve satıcıların emlak işletmeleri ile yaptığı işlemlerde dikkat etmeleri gereken hususlar.
Yönetmelik kapsamında belirtilen sözleşmeleri taşınmaz ticareti yetki belgesine sahip sorumlu emlak danışmanları ile yapmalısınız.
Emlak piyasasında yetkisi olmadığı halde emlakçı gibi davranıp taşınmaz pazarlayan, sizden hizmet bedeli talep kişilere taşınmaz ticareti yetki belgesi olup olmadığını mutlaka sorun. Gerekiyorsa emlak işletmesi adını https://ttbs.gtb.gov.tr/ adresinden sorgulayın lütfen.
Taşınmaz ticareti yetki belgesi olmayan işletme veya kişiler ile yaptığınız işlemler ve sözleşmeler hukuksuzdur.
**
Not: Emlak işletmesi kurmak ciddi bir yatırım gerektirir. Bunun yerine bir emlak işletmesinde sözleşmeli işletme açmanız halinde birçok masraftan tasarruf edebilirsiniz.
Bu konuda tavsiyem, Gökmeydan Mahallesi Cumhuriyet Blv. 109/1 Odunpazarı-Eskişehir adresinde 1200 m2 alan içinde kurulan, her danışman için çalışmaya hazır özel odalar, ücretsiz eğitimler ve çeşitli sosyal olanaklar sunulan KW ALLES Gayrimenkul şirketini önerebilirim.
Burada ofisiniz hazır diyebilirim. Tek yapmanız gereken ismimi referans olarak gösterip başvuru yapabilirsiniz ve kabul edilmeniz halinde hazır olan ofisinizde hemen faaliyete başlayabilirsiniz.
---
